Vigerland – Wall Street Journal belyser den svenska bostadsmarknaden « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Vigerland – Wall Street Journal belyser den svenska bostadsmarknaden

Blogg

I början av september i år publicerades en artikel i The Wall Street Journal om den svenska bostadsmarknaden. Artikeln gör ett nedslag i Stockholm och konstaterar att bostadsbyggande pågår i bland annat stadens hamnområden. Stockholm anges som den snabbast växande staden i Europa näst efter Oslo med gott om arbetstillfällen och eftertraktade boenden. Byggtakten i hamnområdet är däremot mycket långsamt. Området Norra Djurgårdsstaden, som benämns Royal Seaport, skall innehålla 12 000 nya lägenheter men än så länge har endast 600 uppförts.

Representanter för projektet säger att det inte kommer att vara färdigt förrän år 2030. Kritiker menar att projektet har stött på ett flertal svårigheter med alltifrån problem med att hantera bullernivåer från färjetrafiken och den känsliga miljön i det som benämns Nationalstadsparken, en grön lunga i huvudstaden, till protester från enskilda parter som kan fördröja projektet i åratal. Man har exempelvis tvingats hantera överklaganden ända upp i Högsta Domstolen. Staffan Lorentz, som är en av de projektansvariga, menar att allting överklagas av någon. Dessutom pekar artikelförfattaren på de höga byggkostnaderna i Sverige, vilka ligger ca 70 % över genomsnittskostnaden i EU. Detta innebär att byggföretagen i huvudsak intresserar sig för exklusivare bostäder, där täckning kan ske för byggkostnaderna.

Bostadseländet är emellertid inte unikt för Stockholm, utan även världsstäder som London och Berlin har liknande problem med för lågt byggande. Politiker i Storbritannien och Tyskland har uppmärksammat problemet och tillsett att politiska åtgärder genomförs för att främja byggande av ”billigt boende” (affordable housing). Effekten i Tyskland har blivit stigande hyror och investeringar i tyska bostadshyresfastigheter betraktas som en attraktiv lånsiktig investering. Svenska institutionella investerare med lågriskprofil investerar även i svenska bostadshyresfastigheter.

Ett för lågt byggande med ett underskott av bostäder och med den effekten att arbetskraften inte kan få någonstans att bo kan få mycket negativa effekter på ekonomin. Man uppskattar behovet av nya bostäder fram till 2030 till 319 000 i Stockholm, vilket innebär en byggtakt om ca 17 000 online casinos nya hem. Byggtakten har mobile casino hittills endast varit en bråkdel av detta. Den svenska hyressättningsprincipen, som man i artikeln benämner rent-control system, innebär stora problem. Artikelförfattaren hänvisar till bostadsminister Attefall som inser att den svenska hyressättningsmodellen inte går att ändra, i alla fall inte på kort sikt. I stället siktar Attefall på att underlätta byggprocessen med färre regler, men man menar att det finns ett visst stöd för en mindre strikt hyresmodell.

Artikeln avslutas med en intervju med en 27 årig jurist, Therese Larsen, som ännu inte har lyckats lösa sin boendesituation på ett fullgott sätt. Larsen har letat i över ett år efter en bostad nära sitt arbete. Samtidigt som hon står i bostadsförmedlingens kö och hoppas på ett hyreskontrakt är hon inneboende hos sin syster som bor 30 minuters tågresa från Stockholms city. Artikeln avslutas med att Larsen konstaterar att hon har tur då hon åtminstone inte behöver sova på gatan.[1]

Det är mycket intressant att väldspressen uppmärksammar den svenska bostadshyresmarknaden som en intressant lågriskinvestering, men samtidigt framstår Sverige som en avsevärt udda fågel i bostadssammanhang. I Tyskland som nämns i artikeln finns en mindre strikt hyressättningsmodell där hyrorna långsamt kan anpassas efter långsiktiga hyresförändringar. I Sverige däremot finns ett system där hyrorna permanent hålls avsevärt under den långsiktiga marknadshyran. Den tyska hyresmodellen däremot kan justeras efter just långsiktiga förändringar, men däremot inte kortvariga hyresfluktuationer.

Det som brukar lyftas fram är att hyresnivåerna inte skall behöva variera för befintliga hyresgäster med ökad efterfrågan. Försvarare av den befintliga svenska modellen, bruksvärdessystemet, menar att hyresrätten är den enda upplåtelseform som med marknadshyra i så fall skulle drabbas av ökade boendekostnader för hyresgästerna då efterfrågan ökar i ett visst område. Emellertid drabbas även egenägt boende av kostnadsförändringar vid förändrad efterfrågan i form av förändrade taxeringsvärden, och då bostaden säljs även av reavinstskatt.

Det är knappast rimligt att hålla sig kvar vid ett system som är så statiskt som det svenska. Det borde inte vara kontroversiellt att betala högre boendekostnader för ett boende i ett attraktivt område, vare sig bostadens upplåtelseform är småhus, bostadsrätt, äganderätt eller hyresrätt. Om våra svenska politiker och partsföreträdare inte kan enas om vikten av ett justerat hyressystem, bort från den gamla tidens strikta självkostnadstänkande, lär Therese Larsen få behöva vänta i upp till över 28 år (diagrammet går inte längre) för ett hyreskontrakt i Stockholms innerstad.[2] Till dess får vi hoppas att systerns välvilja inte har tagit slut och att Larsen inte nämnvärt förändrat sin familjesituation. Lycka till Therese!

 

 


[1] The Wall Street Journal, Stockholm Struggles to Supply Housing, den 3 september 2013

[2] Stockholms stads bostadsförmedling, https://bokabostad.stockholm.se/StatistikKotid.aspx, hämtat den 8 september 2013

 

Publicerad 23 september, 2013

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg