Med den nuvarande närmast dagliga rapporteringen om krisen i Grekland samt oroligheter i arabvärlden är det relevant att ställa sig frågan hur denna marknadsoro kan komma att påverka den svenska bostadshyresmarknaden. Jag har därför valt att i detta månadsbrev analysera denna fråga utifrån fyra olika möjliga faktiska påverkansfaktorer; ränteförändringar, generella kostnadsförändringar, utbud av boende samt efterfrågan på boende.

Om Grekland klarar av att hantera sin nuvarande situation med euroländernas bistånd kommer landets ekonomiska problem att i huvudsak kunna hållas inom landet. Om så inte skulle bli fallet, och andra länder inom eurosamarbetet tvingas hantera situationen på ett mer påtagligt sätt, kan dock effekten bli att krisen sprider sig till det europeiska banksystemet med bieffekter även på andra finansiella marknader, bland annat den svenska. Priset på kapital, det vill säga räntan, kan då komma att drivas upp eftersom efterfrågan på kapital ökar. Detta skulle kunna få effekter även på de svenska räntorna i form av en situation liknande den i samband med ”Lehman-krisen” 2008 då bankerna avsevärt reducerade sin utlåning. Hur skulle då detta påverka den svenska bostadshyresmarknaden? Ökade finansiella kostnader kan åtminstone delvis kompenseras genom högre hyreskrav i det längre perspektivet, men annan finansiell oro eller kreditreducering är inte till fördel för den kapitalkrävande fastighetsmarknaden.

De flesta indikatorer pekar på att världen befinner sig i en lågkonjunktur. En säker indikator är generell efterfrågan och inflationstakt. Riksbanken anser enligt en nyligen genomförd bedömning att den globala efterfrågan är låg, samt att även den svenska efterfrågan påverkas av omvärlden, vilket innebär att Riksbankens styrränta kommer att bibehålls på en låg nivå.

De senaste månaderna har Riksbanken sänkt styrräntan från 2 % till 1,5 %, och denna nivå förväntas kvarstå en bit in på 2013. Riksbanken har därför reviderat sina ränteutsikter från december förra året med en nedskrivning om nästan 0,5 procentenheter.[1] Man har således på ganska kort tid blivit avsevärt mer negativ till konjunkturen de närmaste åren. Oljepriset är en insatsvara som är viktig för världsekonomin och inte minst för många aktörer på fastighetsmarknaden. Under de senaste tre åren har priset för olja stigit, visserligen från relativt sett låga nivåer, men med den tilltagande oron i arabländerna finns det en risk att oljepriset stiger ytterligare till de toppnivåer som nåddes under mitten av 2009. För att nå dit krävs en prisökning om ca 15 %,[2] vilket inte är helt osannolikt om oroligheterna i de oljeproducerande arabländerna fortsätter. Jag tänker då främst på de politiska brösttonerna från Iran. Om oljepriset fortsätter att stiga kan detta leda till ett högre kostnadsläge för den svenska bostadshyresmarknaden. Detta kan dock på längre sikt kompenseras med högre hyror.

Den svenska bostadshyresmarknaden har visserligen genomgått en juridisk översyn med viss liberalisering av hyressättningsprinciperna, men denna utveckling sker relativt långsamt. Hyresgästkollektivet och vissa av dess representanter har aktivt motarbetat högre hyreskrav som skulle kunna utgöra ett positivt incitament för ökad nybyggnation. I perspektivet som Riksbanken diskuterar i sin ränteprognos, som sträcker sig en bit in i 2013, finns således inga skäl att förvänta sig några avsevärda förändringar i den sedan tidigare rådande låga bostadsproduktionen i landet.[3]

Efterfrågan på hyresboende bedöms som fortsatt hög, i synnerhet från yngre och äldre invånare.[4] Dessutom kan en möjlig ökad invandring, från såväl krisområden utanför Europa i form av flyktinginvandring och invandring av humanitära skäl som arbetskraftsinvandring från andra EU-länder i kris, komma att innebära en ännu högre efterfrågan på hyresbostäder i Sverige.