USA-valet ger liten inverkan på hyresbostäder « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

USA-valet ger liten inverkan på hyresbostäder

Blogg

Det har nog inte undgått många att USA:s nye president är en fastighetsmagnat. Donald Trump kommer från en familj som sedan början av 1900-talet har bedrivit fastighetsaffärer. Det hela började 1905 när Donald Trumps farföräldrar började göra fastighetsaffärer i Bronx och Queens i New York. Farfar Frederick, ursprungligen Trumpf sedermera ändrat till Trump, dog 1918 och lämnade en relativt välmående verksamhet till farmodern Elizabeth.

Elizabeth hade som mål att driva verksamheten vidare för att sedan lämna över den till de tre barnen när de väl blivit myndiga. Emellertid var Donald Trumps far, Fred, så angelägen att påbörja sin affärsbana att han redan som omyndig började arbeta i det nystartade företaget Elizabeth Trump & Son. Elizabeth fortsatte i fastighetsverksamheten ända in på 1970-talet, då hon bland annat arbetade med att tömma tvättautomater på mynt i Trump-fastigheterna.

Fred Trump började som byggmästare på den amerikanska östkusten, och försåg bland annat den amerikanska marinen med bostäder. Med tiden övergick han dock mer till att verka som hyresvärd, och inriktade sig bland annat på bostäder med låg hyra. Den namnkunnige Donald påbörjade sin karriär inom bolaget 1968 och blev direktör 1974. 1980 byttes namnet till The Trump Organization, och Donald Trump fokuserade en viss del av verksamheten till Manhattan.1

Trump och den svenska fastighetsmarknaden
Detta var en kort historia om fastighetsdirektören Donald Trump. Vad kan vi då vänta oss för påverkan på den svenska fastighetsmarknaden av den nye presidentens politik? Fastigheter brukar i huvudsak påverkas av tre så kallade fundamenta: ränteläget, regionens ekonomi där fastigheten är belägen och demografi där fastigheten är belägen. En faktor som eventuellt kan tilläggas är utvecklingen på alternativa placeringsformer.

Jag kommer därför att kommentera aktiemarknaden, ränteläget, svensk ekonomi samt demografi. Jag börjar med aktiemarknaden betraktad som en till fastighetsmarknaden alternativ placeringsform. Ibland betraktas fastighetsmarknaden och i synnerhet bostadsmarknaden som en så kallad safe haven i förhållande till aktiemarknaden.

Förutspådda börsnedgångar uteblev
Aktiemarknaden reagerar snabbt på förändringar i världsekonomin, och till och med på förhoppningar inför framtiden innan de reella förändringarna skett. Den är därför en bra indikator även på flyktigt förändrade förhållanden för världsekonomin.

Före valet menade vissa analytiker att börsen skulle utvecklas sämre med Trump på presidentposten. Vissa förutspådde hela 50-procentiga nedgångar på de amerikanska börserna.2 Både den svenska och den amerikanska börsen har emellertid utvecklats positivt efter tillkännagivandet av Trumps valvinst.3 Både den amerikanska och den svenska aktiemarknaden har ökat med minst drygt 4 procent sedan valet för en månad sedan (4,45 % för S&P 500, 5,32 % för OMX Stockholm, 6,28 % för Dow Jones). Aktiemarknaden för hela världen har gått upp med dryga 2 % (2,43 % för Financial Times All World Index).

Hittills tyder alltså ingenting på några omvälvande förändringar på världens aktiemarknader som skulle kunna förorsaka ökad efterfrågan på alternativa placeringar som fastighetsplaceringar på världens fastighetsmarknader.

Normaliserade räntenivåer positivt för fastighetsmarknaden
Sveriges Riksbank påpekar att Trump kommer att få större möjligheter att genomföra sin politik eftersom representanthuset och senaten domineras av republikaner. Riksbanken har en bedömd räntebana med en reporänta som ligger fast på -0,5 % fram till början av år 2018, för att sedan långsamt stiga till nivåer över noll under 2020. Inga förändringar i Riksbankens prognos har skett efter valet av Trump.4 Emellertid har långräntorna stigit och skillnaderna mellan styrräntan och de långa obligationsräntorna är hög.

Trumps politik kan vara både inflationsdrivande genom olika aviserade projekt och skattesänkningar samt tillväxthämmande genom bland annat frihandelsbegränsningar.5 Återhämtningen i världens ekonomier bedöms stiga måttligt och den svenska ekonomin som bedöms som relativt stark fortsätter att långsamt expandera så att inflationsmålet om 2 % på lång sikt kan uppnås. Man aviserar emellertid möjligheten att reporäntan kvarstår längre än beräknat på minusnivåer. Studier på marknaden pekar mot att företag har fortsatt god tillgång till krediter,6 vilket är mycket positivt för den kreditintensiva fastighetsmarknaden.

Sammantaget kommer räntorna sannolikt att stiga framöver, dock från låga nivåer. Ur ett fastighetsperspektiv är en långsam uppgång till långsiktigt mer normala räntenivåer inte av ondo. Ökade kostnader, inklusive räntekostnader, kan normalfinansierade fastigheter kompensera sig för genom ökade hyresnivåer, givet att hyresnivåerna då inte överstiger en marknadshyresnivå. Detta kan ske på orter med låg efterfrågan, men på normalstora orter där det råder efterfrågeöverskott är risken låg för att ränteökningar skulle minska fastighetsvärdena.

Stark ekonomi och befolkningstillväxt talar för en stabil utveckling
Svensk ekonomi bedöms framöver som fortsatt stark, bland annat baserat på det som framförts ovan.7 Orter med ett varierat utbud och en varierad efterfrågan, utan att vare sig utbud eller efterfrågan skapats av någon enskild aktör vilket medför hög risk, kommer sannolikt att ha en stark ekonomi och en stark demografisk tillväxt även fortsättningsvis.8 Återigen är det alltså orter som redan i dag präglas av stark ekonomi som också i framtiden kommer att präglas av demografisk tillväxt och därmed en stabil och förhållandevis prisokänslig efterfrågan.

Sammanfattningsvis finns inga oroväckande tecken på att den så kallade Trump-effekten kommer att förorsaka några avsevärda förändringar på hyror eller fastighetsvärden på fastighetsmarknaden i Sverige, och i synnerhet inte på den svenska bostadshyresmarknaden. Vi kan således i relativt lugn koncentrera oss på de annalkande helgerna och tillönska varandra en God Jul och ett synnerligen Gott Nytt År!

1) Rozhon, Tracie, Fred C. Trump: Postwar Master Builder of Housing for Middle Class, dies at 93, The New York Times, 26 juni 1999, hämtad den 5 december 2016; ABC News, www.abcnews.go.com, Meet Donald Trump: Everything You Need To Know (And Probably Didn’t Know) About The 2016 Republican Presidential Candidate, 27 juli 2015, hämtad den 5 december 2016
2) Proffset: Så mycket rasar börsen om Trump vinner, Dagens Industri, www.di.se, den 17 mars 2016, hämtat den 11 december 2016
3) Avanza, www.avanza.se, sökning på flera olika tidsperioder bl.a. en vecka, en månad, tre månader, ett år, hämtat den 11 december 2016
4) Sveriges Riksbank, Penningpolitisk rapport, oktober 2016, www.riksbank.se, hämtad den 13 december 2016
5) Aktiebladet, www.aktiebladet.se, den 11 december 2016, hämtat den 13 december 2016
6) Sveriges Riksbank, Penningpolitisk rapport, oktober 2016, www.riksbank.se, hämtad den 13 december 2016
7) Sveriges Riksbank, Penningpolitisk rapport, oktober 2016, www.riksbank.se, hämtad den 13 december 2016
8) Demografiska rapporter: Sveriges framtida befolkning 2015-2060, Statistiska Centralbyrån, Rapport 2015:2, maj 2015, www.scb.se, hämtad den 13 december 2016

Publicerad 23 december, 2016

Författare: Lars Vigerland

Bli först att kommentera

The comments are closed.

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg