Temperaturen på fastighetsmarknaden « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Temperaturen på fastighetsmarknaden

Blogg

Temperaturen på fastighetsmarknaden

Nu när hösten närmar sig, och de flesta hjul i ekonomin börjar snurra som vanligt igen, kan det vara intressant att se över läget på den svenska fastighetsmarknaden i stora drag. Även om det egentligen inte finns en fastighetsmarknad, utan ett flertal som jag påpekat tidigare, hänger de trots allt ihop både sinsemellan och med utvecklingen för Sverige i stort.

Dels finns i grova drag den kommersiella marknaden med kontors-, butiks- och industrifastigheter, dels finns bostadsmarknaden, vilken delas in i ägarmarknaden och hyresmarknaden. Dessutom finns det man brukar betona som en av de viktigaste faktorerna på fastighetsmarknaden – läget. Anekdotiskt har det sagts att det finns tre viktiga saker att beakta vid fastighetsköp: läget, läget och läget. Det går att åtgärda en undermålig byggnad, men man kan aldrig åtgärda ett befintligt läge.

Nedan kommer jag kommentera den rådande och den möjliga framtida utvecklingen på den kommersiella marknaden, ägarmarknaden för bostäder samt hyresmarknaden för bostäder, som är huvudfokus för Svenska Bostadsfonden. Det är även bostadshyresmarknaden jag själv var aktiv på som fastighetsägare i Stockholm och som jag därför känner bäst. Dessutom kommer jag kommentera dessa marknader utifrån framtidsutsikterna för olika geografiska lägen i landet.

Förra året var ett rekordår för fastighetsinvesteringar med låga räntor och således generellt sett ett stort gap mellan avkastning och kostnad. Fastighetsmarknaden attraherade mycket kapital med transaktionsvolymer om 218 miljarder kr.(1) Avseende bostadshyresmarknaden är denna på grund av hyressättningssystemets konstruktion mindre avhängig ränteläget. Bostadshyresmarknaden gynnades av att betraktas som en relativt säker placering sedan finanskrisen 2008. Den stora utmaningen efter finanskrisen var enl. aktörer på marknaden att överhuvudtaget hitta bostadshyresfastigheter att investera i, då efterfrågan var större än utbudet.

För att förenkla bilden av geografiska lägen delar jag in landet i tre kategorier: 1.) storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö, 2.) universitetsstäder samt 3.) övriga städer. Efterfrågan på alla kategorier av fastigheter är av naturliga skäl fallande från kategori 1 till kategori 3.

Framtidsutsikterna är att ränteläget kommer fortsätta vara gynnsamt för kommersiella fastigheter under de kommande tre åren. Först under 2019 beräknas reporäntan hamna på en nivå över noll och under mitten av 2020, således om tre år räknat från nu (tidig höst 2017), kommer reporäntan vara på en uppskattad nivå om 0,25 %.(2) Således sker mycket långsamma förändringar av det som vi kan bedöma som det framtida ränteläget för fastighetsinvesteringar. Å andra sidan bjuder dagsläget på den uppskattade bottennivån. Vidare kommer ekonomin enligt Riksbanken att fortsätta vara stark, dock med en något BNP-nivå som minskar från ca 4 % 2016 till omkring 2 % ända fram till strax efter 2020, där prognosen slutar.(3) Även om det är en halvering av BNP är det ingen dramatisk förändring och det är fortfarande en uppskattning av aktiviteten i ekonomin som är positiv, medförande fördelar både för den kommersiella fastighetsmarknaden och för bostadsmarknaden, både ägarmarknaden och hyresmarknaden.

Även den demografiska utvecklingen beräknas bli positiv, i huvudsak beroende på invandring, medan nativiteten beräknas ligga på i stort sett samma nivå som i dag fram till 2060, då befolkningen uppskattas till nästan 13 miljoner. Cirka 20 % av befolkningen i åldrarna 20–64 år är idag födda utomlands. Denna andel förväntas öka till 33 % år 2030. Yrkesaktivas försörjningsbörda i åldrarna 20–64 år för unga och gamla beräknas öka från ca 0,75 unga och gamla att ”försörja” per yrkesaktiv till 0,93, således en minskning av andelen yrkesaktiva.(4)

Trots att befolkningen ökar är det inte helt lätt att uttala sig om effekterna på fastighetsmarknaden på grund av detta. Dels kan man utgå ifrån att gruppen invandrade har en relativt sett lägre betalningsförmåga, dels kan man utgå från att den sannolikt större belastningen på välfärdstjänster i form av bland annat bostadssubventioner kommer sättas under press. Emellertid är dessa framtidsscenarier mycket långsiktiga fram till 2060. Låt oss således anta att den demografiska utvecklingen inte nämnvärt påverkar förutsättningarna för fastighetsmarknaden på tre års sikt. Vi kan emellertid anta att det fortsättningsvis kommer vara inhemska flyttmönster mot storstäder, i huvudsak de tre storstäderna samt universitetsstäderna.

Enligt Boverkets prognos för 2018 ligger bostadsbyggandet på nästan lika höga nivåer som under de två föregående åren 2016 och 2017, det vill säga ca 70 000 uppförda bostäder per år. Man uppskattar att bostadsbyggandet når en kulmen under 2018 och har identifierat att 71 av 255 kommuner (28 %) kommer att nå balans mellan utbud och efterfrågan på tre års sikt. Balans på bostadsmarknaden råder redan i Örebro, Helsingborg och Kristianstad.(5)

Sammanfattningsvis kan konstateras att det på tre års sikt i dagsläget inte föreligger några speciella orostecken för hyresbostadsmarknaden. Den relativt höga byggtakten för bostäder kan innebära att jämvikt uppstår på ägarmarknaden, i huvudsak i vissa universitetsstäder. Dessutom finns för ägarmarknaden planer på ytterligare amorteringskrav från och med 2018, vilket torde sätta denna marknad under ytterligare press under 2018, i synnerhet för mindre lägenheter. Fram till dess kan man emellertid tänka sig att många köpare väljer att göra avslut på bostadsaffärer innan 2018, varför en kortsiktigt ökad efterfrågan kan uppstå på denna ägarmarknad.

Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad enligt SCB och Boverket, www.boverket.se, hämtat den 21 augusti 2017

1) Nai Svefa, Svensk Fastighetsmarknad: Fokus 24 orter, våren 2017
2) Sveriges Riksbank, Penningpolitisk rapport 2017, juli 2017
3) Sveriges Riksbank, Penningpolitisk rapport 2017, juli 2017
4) Statistiska Centralbyrån, Sveriges framtida befolkning 2015-2060, rapport 2015:2
5) Boverket, www.boverket.se, Förväntningar om fortsatt ökat byggande, hämtat den 21 augusti 2017

Publicerad 26 september, 2017

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg