Stigande realhyror för hyresrätter 2004-2016 « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Stigande realhyror för hyresrätter 2004-2016

Blogg

Under de senaste dagarna har det rapporterats att hyresutvecklingen för 2016 har framförhandlats på mycket låga nivåer, långt under en procent. Detta kan te sig som dåliga nyheter för en hyresvärd. Om man emellertid tittar på hyresutvecklingen i ett historiskt perspektiv framträder en bild som är intressant och för en hyresvärd som angenäm. I diagrammet nedan redovisas dels hyra, dels inflationen mätt som konsumentprisindex.1 Vi ser att under åren 2006-2007 samt under 2011 överskred inflationen hyresutvecklingen och under de andra åren rådde det omvända.

1

Tabell 1, Hyra och inflation mätt som procent mellan åren 2004 till 2016 enligt data från SCB (2004 är det tidigaste året med information från SCB). Uppgiften om hyra och inflation för 2016 är preliminära.

Om man då tar hänsyn till den reala hyresutvecklingen under denna tidsperiod, det vill säga hyresutvecklingen minskat för inflationen, blir resultatet som i tabellen nedan.

2

Tabell 2, Realhyra mätt som procent mellan åren 2004 till 2016 enligt data från SCB. Uppgiften om den reala hyresnivån är skapad som skillnaden mellan hyra och inflation (KPI). Uppgifterna för 2016 är preliminära.

Vi kan konstatera med hjälp av tabellen ovan att åren med positiv realhyra är fler än åren med negativ realhyra. Vi kan även konstatera att de positiva hyresförändringarna är högre än de med negativ med ett högsta värde om ca 3,5 procent och ett lägsta värde om knappt ca -1,5 procent. Vad blir då den ackumulerade effekten av den reala hyresutvecklingen under dessa år? I tabellen nedan redovisas den ackumulerade hyresnivån med utgångspunkt från år 2003 som indexstart. Det framgår då att de reala hyrorna har stigit med ca 13,5 procent.

3

Tabell 3, Ackumulerad real hyresnivå mätt som index mellan åren 2004 till 2016 (2003=index 100) med en trendkurva som den streckade linjen. Uppgiften om den ackumulerade reala hyresnivån är skapad som en uppräkning av index baserat på den reala hyresförändringen.

Beräknat som ett hypotetiskt marknadsvärde på en tillgång som realt ökat kassaflödet med 13,5 procent innebär detta att marknadsvärdet realt stigit med samma värde. Dessa beräkningar är relativt grova förenklingar. Emellertid är det ett viktigt och intressant konstaterande att trenden under de senaste åren har varit en positiv utveckling i reala mått mätt. I övrigt har ej hänsyn exempelvis tagits till finansiell hävstång, vilket hade kunnat öka värdeutvecklingen på det egna kapitalet ytterligare, givet att skuldräntan understigit den här redovisade procentuella hyresnivåerna, vilket ter sig som ytterst sannolikt.

1. Statistiska Centralbyrån, http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Priser-och-konsumtion/Konsumentprisindex/Konsumentprisindex-KPI/33772/33779/Konsumentprisindex-KPI/272151/, hämtat den 4 april 2016

Publicerad 27 april, 2016

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg