Så påverkar regeringens nya investeringsstöd för hyresrätter « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Så påverkar regeringens nya investeringsstöd för hyresrätter

Blogg

På regeringens hemsida finns den något anspråksfulla rubriken ”Regeringen tillför förnyad kraft i rekordbyggandet bakom investeringsstöd”.1 Ordvalen är i sig intressanta. Förnyad kraft indikerar att det tidigare funnits tydlighet och beslutsamhet, rekordbyggandet är oklart vad som åsyftas, möjligtvis de så kallade rekordårens byggande inom ramen för miljonprogrammet mellan åren 1965 till 1975 även om det är ett tag sedan. Investeringsstöd har tidigare prövats i olika former, även som räntestöd.

Dock var de tidigare ymniga statliga subventionerna ett av skälen till de ekonomiska svårigheter regeringen försattes i med skenande kostnader under det tidiga 1990-talet under Göran Perssons tid som statsminister, varvid en uppstädning skedde bland de många stöden och subventionerna. Ambitionen då var att avskaffa stöden som betraktades som störande för en ”ren marknad”. Nu skall man uppenbarligen försöka igen med ett tidigare recept för att bringa bot på den stora bostadsbristen, bland annat med anledning av föreliggande behov av hyresbostäder för grupper med begränsad betalningsförmåga som unga, studenter och nyanlända.

Det som nu är i fokus och som presenterades den 29 september av den relativt nytillträdde och vid presentationen av förslaget mycket osäkre och velande bostadsminister Peter Eriksson, är ett investeringsstöd. Stödet kommer i huvudsak börja gälla från och med den 1 januari 2017 och omfattar nybyggnation av hyres- och studentbostäder. Det mest väsentliga villkoret är att det föreligger ett hyrestak som realt, ej nominellt, kommer ligga fast under en 15-årsperiod, så kallad presumtionshyra. I övrigt gäller vissa krav på hållbarhet avseende bland annat energiprestanda och värmeåtervinning (det är ju en miljöpartist som är bostadsminister numera), en blandning av bostadsstorlekarna i byggnaden samt rimliga och transparenta bostadsfördelningsprinciper.

Det är tydligt att ambitionen är att underlätta för mindre gynnade hushåll att ordna sin bostadsförsörjning. Låt oss därför ägna oss åt en av mina favoritsysselsättningar och konkret räkna på några jämförande exempel för att utröna de eventuella faktiska konsekvenserna av förslaget. Antagandena blir med nödvändighet ungefärliga, men de bedöms som rimliga och resultaten skall i huvudsak användas för en principiell diskussion.

Låt oss anta en nyuppförd byggnad för bostadsändamål med mindre lägenheter (i vårt exempel schablonlägenheten om 3 rok och 77 kvm) med fyra olika exempel utifrån de villkor som gäller för investeringsbidraget. Förutsättningarna gäller för 1.) Stockholmsområdet, 2.) Göteborgs- eller Malmöregionen och Stockholmsnära regioner, 3.) övriga kommuner med stabil befolkningstillväxt och övriga stora kommuner samt 4.) övriga landet. Investeringsbidraget är olika baserat på geografiskt läge beroende på respektive regions olika förutsättningar avseende bland annat markpriser. Detta ger fyra olika scenarier enligt tabellen nedan.

Tabell 1

Tabell 1, Sammanställning av nyckeldata för att analysera bedömt intresse för det föreslagna investeringsbidraget. På nedersta raden framgår om generellt intresse kan finnas, varvid framkommer att tendensen är att investeringsbidraget främst kommer att användas ute i landet.

Konklusionen av ovanstående tabell blir att en investering i ett traditionellt hyresboende i storstäderna inte kommer att löna sig med investeringsbidraget eftersom hyresnivåerna på den rena marknaden utan stödet är så höga att investeringsbidraget skulle utlösa ett slags hyrestak. Emellertid finns grund för intresse på mindre orter, både i demografiskt expanderande orter som Kalmar och Linköping samt i mindre orter som inte utmärker sig för någon tydlig expansion, exempelvis Alvesta och Borlänge.

1) Regeringskansliet, http://www.regeringen.se/pressmeddelanden/2016/09/regeringen-tillfor-fornyad-kraft-i-rekordbyggandet-genom-investeringsstod/, hämtat den 2 oktober 2016

Publicerad 27 oktober, 2016

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg