Överdriven oro kring fastighetsaktier « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Överdriven oro kring fastighetsaktier

Blogg

Under det andra halvåret av 2016 varnades det i vissa artiklar för fallande priser inom fastighetsaktier (se exempelvis Hemberg, Avanza, 14 nov. 2016; Thor, Fastighetsnytt, 11 okt. 2016). Efter en mycket god värdeutveckling på fastighetsaktier under de senaste fem åren (se diagrammet nedan) menade somliga analytiker att kurserna på fastighetsaktier kommer att falla framöver beroende på ett successivt högre ränteläge föranlett av bland annat Trumps förmodat expansiva finanspolitik. Detta kan komma att knäcka högt belånade fastighetsbolag, enligt deras uppfattning.

Fastighetsindex jämfört med OMX Stockholm 30 under fem år mellan 20 februari 2012 och 20 februari 2017. Det framgår att fastighetsindex stigit med cirka 3 gånger utvecklingen på OMX 30. (källa: Carnegie fastighetsindex, den 20 februari 2017)

Stor skillnad mellan olika fastighetsslag

Jag har här skäl att återkomma till min gamla käpphäst att fastigheter är extremt heterogena tillgångar och svåra att klumpa ihop som en enhetlig massa som vore de en råvara.

Fastigheter består till att börja med av olika typer av fastigheter som industri-, kontors-, handels-, och bostadsfastigheter. Analytiker brukar för det mesta uppmärksamma detta och kommentera fastigheter var för sig och uppmärksamma placeringar i bostadsfastigheter som innebärande den lägsta risken.

Den låga risken beror dels på hushållens tendens att inte flytta i första taget och därmed föranleda vakanser och kassaflödesbortfall, dels på den svenska hyresmodellen som innebär en i landet genomgående tendens till att de faktiska hyrorna ligger på lägre nivåer än de hypotetiska marknadshyrorna. Dessa förhållanden bidrar till stabilare kassaflöden i bostadsfastigheter än i andra fastighetsslag.

Framtida räntehöjningar utgör en begränsad risk
Ytterligare en faktor som brukar lyftas fram som ett skäl till oro är det extremt låga ränteläget som har gynnat kapitalintensiva branscher som fastigheter. Denna oro har två aspekter, varav den ena är framtidens förmodat högre ränteläge. Emellertid finns det ännu inga tecken på några nära förestående förändringar i det svenska ränteläget (se Riksbankens prognosticerade räntebana i diagrammet nedan).

Reporäntan med osäkerhetsintervall, vilket pekar på att Riksbanken prognosticerar en räntehöjning först i början av 2018 och därefter en höjning till nivåerna kring 2014 först 2020. (källa: Sveriges riksbank, Aktuell prognos för reporänta, inflation och BNP, den 20 februari 2017)

Den andra aspekten är att räntehöjningar ger högre räntekostnader och därmed lägre kassaflöden, vilket förmodas föranleda lägre marknadsvärden på fastigheter och i förlängningen lägre priser på fastighetsaktier. Detta är en sanning med modifikation till och med när det gäller relativt högt belånade bostadsfastigheter.

Den svenska hyresmodellen innebär att påvisade kostnadsökningar leder till ett ökat hyrespåslag, vilket betyder att de ökade räntekostnaderna kompenseras av högre hyror i motsvarande grad. Även om modellen inte fullt ut fungerar på detta vis i praktiken gäller åtminstone principen i huvudsak på detta sätt. Det innebär således att välbelägna bostadsfastigheter med en potential till hyreshöjningar, det vill säga på attraktiva lägen där den hypotetiska marknadshyran överstiger den faktiska hyresnivån, kommer vara mindre känsliga för framtida räntehöjningar.

Det är få analytiker som granskar fastighetsbolagens innehav på ett sådant detaljerat sätt – man gör helt enkelt ingen skillnad mellan fastighetsinnehav i Haninge eller Helsingborg. Min övertygelse är att välbelägna bostadsfastigheter är en fortsatt trygg placering.

Publicerad 28 februari, 2017

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg