Om risken för en bostadsbubbla « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Om risken för en bostadsbubbla

Blogg

Det har sannolikt inte undgått många att olika nyhetsmedier presenterade ”nyheten” om att Konjunkturinstitutet under den första veckan i oktober varnade för en prisbubbla på bostäder. Det är emellertid ingen nyhet, då Konjunkturinstitutet presenterade sin rapport om konjunkturläget redan i mitten av juni. Att rapporten om bostadsmarknaden uppmärksammas först nu, fyra månader senare, säger nog mer om journalistkåren än om varningarna för en prisbubbla på bostadsmarknaden. Vi som regelbundet intresserar oss för och tar del av statistik har känt till risken för en bubbla på bostadsmarknaden länge och de senaste uppgifterna från Konjunkturinstitutet avviker inte från vad man kan utläsa av statistik sedan långt tidigare. Jag har själv skrivit om risken för en bostadsbubbla flera gånger i detta månadsbrev och det verkar vara på sin plats att återigen ta upp den diskussionen.

Fastighetsekonomer har länge pekat på den exceptionella prisutvecklingen på bostäder. En äldre kollega till mig som varnade för ett kommande prisfall på fastigheter uppfattades som överdrivet negativ och kallades därför Dr Doom av skeptikerna. Det var för cirka tio år sedan. Därefter har prisuppgången fortsatt och priserna för småhus har nästan dubblerats i hela riket (se diagram 1). Prisutvecklingen har varit ännu kraftigare i storstäderna. Dr Dooms varningar har ännu inte blivit verklighet, men ju mer priserna skenar i förhållande till andra faktorer som ränta och inkomstnivåer, desto större är självfallet risken för ett faktiskt prisfall. Nedan ska jag diskutera prisuppgången på bostäder i förhållande till dessa två faktorer.

Figur 1

Diagram 1, Reporänta (höger axel) och bostadspriser som index, med 100 som ursprungsvärde, (vänster axel) mellan åren 1987 och 2014 för bostadspriser och 2015 för reporänta. Källa: Egen konstruktion (L.V.) baserad på data från SCB och Konjunkturinstitutet.

Som framgår av diagram 1 sammanfaller prisuppgången på bostäder med räntesänkningarna under perioden 1987 – 2014. I detta fall har jag valt reporäntan som mått på låneräntorna. Det är inte helt korrekt, men jag bedömer att det är ett tillfredsställande sätt att illustrera räntans förhållande till bostadspriserna. Räntan ligger nu på en historiskt låg nivå och det finns inga rationella skäl till varför räntenivåerna skulle bli avsevärt lägre. Konjunkturinstitutet räknar med att reporäntan kommer att ligga kvar på en låg nivå även under 2016 för att höjas något under 2017, ligga på 1 procent under 2018 och sedan successivt öka till 2 procent till 2020. Därefter räknar man med att reporäntan successivt ökar till 4 procent fram till 2024. Senast reporäntan låg på 2 procent var 2008 och då låg bostadspriserna nästan 20 procent under 2014 års nivåer.

Figur 2

Diagram 2, Procentuell förändring av real disponibel hushållsinkomst från 1987 till 2024. Källa: Egen konstruktion (L.V.) baserad på data från Konjunkturinstitutet.

Som framgår av diagram 2 bedöms den reala hushållsinkomsten öka med 3,5 procent under 2015 för att därefter successivt sjunka till knappt 1 procent 2019 och därefter öka något. Några framtida prisuppgångar kan inte mer än marginellt stödjas av vad man bedömer kommer vara de reala inkomstökningarna.

Sammanfattningsvis finns inget stöd för framtida prisuppgångar i vare sig de framtida räntebedömningarna eller de framtida realinkomstökningarna. Utifrån dessa uppgifter kan man i bästa fall förutsäga en stabilisering av bostadspriserna kring nuvarande nivåer. Bedömare har sagt i media att man hoppas på en ”pyspunka” på bostadsmarknaden. Jag kommer att fortsätta titta på data från Konjunkturinstitutet och SCB. Hittar jag någonting spännande lovar jag att diskutera det i nästkommande månadsbrev.

Publicerad 16 oktober, 2015

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg