MГҐnga otydliga nyckeltal inom fastighetsvГ¤rlden « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Många otydliga nyckeltal inom fastighetsvärlden

Blogg

I fastighetsekonomiska sammanhang förekommer en del begrepp som ibland inte är lätta att hålla isär på ett tydligt och pedagogiskt sätt, ej heller för ekonomer och ekonomijournalister vad det verkar. Begreppen som driftsnetto, betalnetto, avkastning, direktavkastning och yield är nyckeltal som används för att kvalificera en enskild fastighet, ett fastighetsbestånd, eller ett helt fastighetsföretag, beroende på syfte. I en komplicerad verklighet syftar dessa nyckeltal till att reducera frågor om kvaliteten i fastighetsinnehav till enkla och operationaliserbara mått.

Driftsnetto och betalnetto är mått som uttrycks i monetära termer. Driftsnettot beräknas som samtliga hyresintäkter och eventuella andra intäkter reducerat för driftskostnader (exempelvis värme, vatten, el) administration (exempelvis kontorsarbete och ledningsarbete) samt teknisk förvaltning (allt som ingår i praktisk fastighetsskötsel). Ibland kan även skatter inkluderas, men i de traditionella modellerna och om uppdraget är att beräkna ett generellt driftsnetto för en okänd aktör väljer man ofta att bortse från denna post. Jag själv föredrar att utgå från driftsnettot utan att beakta skatterna, bland annat eftersom driftsnettot då kan jämföras med rörelseresultatet eller EBIT (Earnings Before Interest and Tax). Driftsnettot är sannolikt en av de vanligaste utgångsposterna i traditionella värderingssammanhang. I en specifik värderingssituation för en fastighet eller ett fastighetsprojekt fastställs en tidsperiod, exempelvis 5 år för att beräkna en total ström av driftsnettona under tidsperioden.

Betalnettot utgår från driftsnettot enligt ovan reducerat för räntenettot, det vill säga räntekostnader och ränteintäkter, samt ibland även reducerat för amorteringar. Denna post kan jämföras med resultat efter finansnetto om amorteringar inte inkluderats. Ett skäl till att inte inkludera amorteringar kan vara att amorteringar är en omfördelning av kapitalet från lånat kapital till eget kapital och ofta är detta inte helt väsentligt för denna del av analysen. Ett skäl att faktiskt göra detta kan vara att amorteringar ofta återspeglar kortsiktig betalförmåga, således likviditet, samt att amorteringar i normalfallet återspeglar en uppskattad kapitalförbrukning och således utgör en kostnad baserad på en uppskattad livslängd för tillgången i fråga. Vare sig driftsnetto eller betalnetto är egentligen kvalitetsmått, varför dessa nyckeltal måste sättas i relation till kapital som behöver tas i anspråk. Ett fantastiskt drifts- eller betalnetto kan vara en succé i ett fall och en katastrof i ett annat, beroende på hur mycket kapital som krävs för att ackumulera drifts- eller betalnettot.

Avkastning är ett relativt oprecist mått som endast talar om att någon typ av löpande nettointäkter sätts i relation till någon typ av kapital. Det innebär att avkastning är ett slags mått effektiviteten och därmed kan ses som ett kvalitetsmått. Kapitalet i fråga kan exempelvis vara eget kapital, lånat (främmande) kapital eller summan av båda dessa, totalt kapital. I begreppet kapital ingår inte bara faktiskt kapital som tas i anspråk, utan även ofta värdeförändringar, så att begreppet innebär marknadsvärden. Marknadsvärden kan vara oerhört svårt att uppskatta och innebär en stor utmaning för fastighetsvärderare, revisorer och företagsledning. Kapital kan vara hänförligt till en specifik fastighet, ett specifikt fastighetsprojekt eller ett specifikt fastighetsbolag beroende på syftet med analysen.

Direktavkastning är en löpande intäkt som kan transfereras till någon aktör i form av reda pengar, och beräknas vanligtvis som en andel av antingen totalt eller eget kapital. Mottagaren av transaktionen är vanligtvis investeraren. Transaktionen behöver inte utbetalas utan kan i stället återinvesteras i projektet eller fastigheten. Direktavkastningen är speciellt betydelsefull i tider av ekonomisk oro, eftersom den innebär en säkerhet då investeraren erhåller en faktisk penningtransaktion. Reda pengar är värdefullt i ekonomiska orostider, eftersom tid som riskfaktor reducerats och tid i orostider innebär extra osäkerhet och därmed ökad risk. Total avkastning beräknas genom att direktavkastningen adderas till den procentuella värdeökningen. Summan av dessa sätts därefter i förhållande till något kapitalmått, exempelvis eget kapital eller totalt kapital.

Yield, det sista måttet i denna genomgång, är inget entydigt begrepp. Ändå är det sannolikt ett av de vanligaste kvalitetsmåtten i fastighetsekonomiska sammanhang. Detta begrepp svänger sig alla fastighetsintresserade med som en första orientering om fastigheten eller om området där fastigheten är belägen. Yield på engelska betyder kort och gott avkastning. Oftast innebär begreppet yield driftsnettot i förhållande till fastighetens eller fastighetsprojektets marknadsvärde. Yield säger någonting om fastighetens läge, hyresgäster, alternativa användningsformer samt politiskt läge och samhällets inställning till fastigheter. Det är med andra ord en samlad bedömning av projektets risk. Olika geografiska lägen och typer av hyresgäster (lokalhyresgäster, bostadshyresgäster, etc) brukar åsättas varierande risk och därmed olika yield. Ofta kan en fastighets värde uppskattas genom att bedöma den yield som allmänt tillämpas för liknande fastigheter i liknande geografiskt läge. Låt oss anta att en yield för ett område och för en viss typ av fastighet fastställts till omkring 2 procent, vilket inte är ovanligt för bostadshyresfastigheter i Stockholms innerstad. Låt oss vidare anta att driftsnettot uppgår till 1 miljon kronor, vilket skulle innebära ett marknadsvärde för denna fastighet på 1 mkr/2 % (0,02) = 50 mkr.

Nyckeltal måste sättas in i dess korrekta sammanhang. Exempelvis är skälet till låg yield för bostadshyresfastigheter i Stockholms innerstad låg politisk risk, låg eller till och med obefintlig risk för vakanser, relativt goda finansieringsmöjligheter (åtminstone i jämförelse med många andra branscher) samt goda möjligheter till alternativa användningsområden, exempelvis genom bostadsrättsomvandling. Lokalkännedom om orten där fastigheten är belägen samt kännedom om bland annat teknisk data är nästa steg i fastställandet av en korrekt bedömning av kvaliteten i fastigheten och avgörandet för om nyckeltalen behöver justeras för specifika omständigheter för just denna fastighet eller för detta projekt.

Publicerad 4 november, 2013

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg