Hyresutvecklingen under 45 år « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Hyresutvecklingen under 45 år

Blogg

Ofta hör man kommentarer eller ibland klagomål om att hyrorna för bostäder ökat mer än inflationen eller att hyrorna stigit mer i jämförelse med annat. Det stämmer! Hyrorna har sedan 1969 fram till 2011 stigit med 16 gånger i löpande, eller nominella priser, medan konsumentprisindex (KPI) stigit 8 gånger sedan 1969. Se bilden nedan för en grafisk framställning av utvecklingen. I reala priser, justerat för inflation, har genomsnittshyrorna stigit med 95 procent, vilket innebär att hyrorna stigit till att motsvara dubbelt så hög köpkraft jämfört med 1969.[1] Under åren 2011-2013 har inflationen varit sammanlagt 1 procent, medan hyreshöjningarna i de allra flesta fall varit betydligt högre under enbart ett enda år.[2] Hur är detta då möjligt med tanke på att vi i Sverige tillämpar bruksvärdeshyror, ett hyressättningssystem som är ämnat att skydda hyresgästerna från orimliga hyresökningar? Och vad har utvecklingen för konsekvenser för fastighetsägandet?

När hyresutvecklingen granskas under denna långa period finner man att åren1990-1992 står ut som extrema.  Under 1991 var höjningen helt otroliga knappa 30 procent. Visserligen var inflationen under det sena 1980-talet och början av 1990-talet runt 10 procent, men den reala hyreshöjningen var trots detta exceptionell. Skälet till denna utveckling var de förändringar som skedde i form av subventioner och skatter. Under 1990-talets första år var Sverige inne i en allvarlig ekonomisk kris och den dåvarande socialdemokratiska regeringen genomförde förändringar med mycket omfattande konsekvenser för bland annat bygg- och fastighetsbranschen. Sedan mitten av 1900-talet hade successivt fler byggsubventioner införts med avsikten att stötta boende i allmänhet och hyresboende i synnerhet. Konsekvensen tycktes emellertid i stället bli successivt högre byggkostnader som gynnade byggindustrin på bekostnad av långsiktigt uthålliga stöd för de boende. Dessutom hade subventionerna till bygg- och fastighetsbranschen blivit i det närmaste ohanterliga så att de till och med tyngde nationalräkenskaperna. Når staten då avvecklade en avsevärd del av dessa subventioner behövdes en alternativ finansiering för fastigheter och den lades då på hyran, det vill säga på hyresgästen. Det utgör en del av förklaringen till hyreshöjningarna under åren kring 1990-talets början. Således återstår resterande perioder av hyreshöjningar.

Hyresförhandlingar sker bland annat genom att insatsfaktorer såsom el- och uppvärmningskostnaders prisutveckling läggs in i hyran, och dessutom bör man inte glömma produktionskostnaderna. Denna typ av kostnader utgör en förhållandevis stor del av kostnaderna i hyresförvaltningen, vilket således leder vidare till hög hyresutveckling. Emellertid finns en viss marginal över till andra mer allmänna kostnader, där exempelvis mindre och mer kostnadseffektiva fastighetsförvaltare kan dra nytta av en mer allmängiltig kostnads- och hyreshöjning för branschen som helhet. Vinnaren i sammanhanget är emellertid byggbranschen. ”Byggmästarna” har under perioden från mitten av 1900-talet kunnat åtnjuta avsevärda möjligheter till konsolidering utan att behöva utnyttja några små marginaler. Andra möjligheter till en förhållandevis god avkastning kan ske för aktörer som inte själva investerar i nyproduktion. Visserligen är hyrorna högre i nyproducerade bostäder, men även kostnaden (investeringskostnaden) är samtidigt högre, vilket renderar press på avkastningen på det egna kapitalet.

Min egen erfarenhet från mina tio år som fastighetsägare och förvaltare är att man som förhållandevis liten aktör och utan extensiva byggambitioner samt allmängiltiga eller politiska mål kan åtnjuta branschens heterogena sammansättning och således hantera den oerhört politiska dimensionen av fastighetsförvaltning till att skapa en god avkastning. Så god att den motsvarar en dubbel reell prisutveckling under 45 år.


 

 

 

 

 

Figur 1, Genomsnittshyror för bostadslägenheter jämfört med den allmänna prisutvecklingen under åren 1969-2011.


[1] Statistiska Centralbyrån, www.scb.se, ”Hyror i bostadslägenheter”, pressmeddelande 2013-10-02, hämtad den 21 april 2014

[2] Se bl.a. Fastighetsvärlden, www.fastighetsvarlden.se, ”16 största kommunägda”, publicerat 2011-06-04, hämtad den 21 april 2014

 

Publicerad 2 maj, 2014

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg