Höga intäktsmöjligheter för migrationsboende jämfört med traditionell hyresrätt « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Höga intäktsmöjligheter för migrationsboende jämfört med traditionell hyresrätt

Blogg

Under de senaste åren har vissa privata aktörer involverat sig i olika typer av migrationsboenden, och under de senaste månadernas kraftiga migration till Europa och i synnerhet Sverige har allt fler privata aktörer valt att lägga om en del av sin ordinarie fastighetsverksamhet för att dra nytta av den växande efterfrågan.

Även helt nya aktörer utan tidigare koppling till fastighetsrörelse har gjort entré på inom denna nisch som även ger det möjligt att erbjuda ett antal kringtjänster till de såsom kost, fritidsverksamhet med mera. I detta månadsbrev kommer jag jämföra denna typ av boenden med traditionell hyresverksamhet ur ett rent ekonomiskt och affärsmässigt perspektiv.

Traditionella hyresrätter omfattas av bruksvärdeshyran på den ort som är aktuell, och det brukar vara så att ju större ort desto högre hyra. Låt oss i denna jämförelse utgå ifrån en mellanstor svensk stad och utifrån detta göra nödvändiga antaganden. Till min hjälp har jag använt information från Migrationsverket, Fastighetsägarna Stockholm samt Hyresgästföreningen.

Låt oss anta en lägenhet om 1,5 rum och mindre kök på 40 kvm med normalstandard. Låt oss vidare anta att kök och badrum upptar hälften av boytan, så att 20 kvm återstår till de 1,5 rummen. Hyran för denna lägenhet som traditionell hyresbostad skulle uppskattningsvis ligga på ca 4 000 kr per månad. Låt oss även anta att denna lägenhet i ett långt perspektiv och utslaget på ett större bestånd kommer att omfattas av ett traditionellt mått av vakans som i normalfallet brukar vara ca 5 %. Denna vakansgrad brukar vara normal även på en marknad i jämvikt på grund av ledtider vid in- och utflyttningar. Det innebär en nettoomsättning om 3 800 kr per månad.

Låt oss nu räkna på vad samma lägenhet skulle kunna inbringa som migrationsboende. Enligt Migrationsverkets bestämmelser betalar man 200 kr per boende och dygn för 5 kvm. Detta antal kvadratmeter krävs för varje enskild boende. Kraven i övrigt för att erhålla denna ersättning är att boendet inryms i en byggnad och inte i husvagn eller andra tillfälliga konstruktioner, att det inte är en renodlad sovsal och att WC och dusch skall finnas tillgänglig i samma byggnad. I detta belopp ingår inte kost, utan i denna form av boende skulle ytterligare 150 kr kunna utdebiteras för denna tilläggstjänst. Vi utesluter emellertid kost i det fortsatta resonemanget.

Den tänkta mindre lägenheten om 40 kvm med eget litet kök samt badrum utrustat med WC, handfat och dusch torde av det som man kan uttyda i Migrationsverkets bestämmelser vara ett boende med högre standard än myndighetens eftersökta normalboende. Som tidigare antar vi att 20 kvm utgörs av badrum och kök, vilket innebär att 20 kvm återstår som ren boyta. Dessa 20 kvm kan således utgöra bostad för fyra personer (20 kvm för boyta/5 kvm buy cheap cialis online boyta per person). Det skulle inbringa 24 000 kr per månad för denna lägenhet (200 kr * 4 personer * 30 dygn). Låt oss vidare anta att både slitage och vakansgraden är avsevärt högre i detta fall. Vi antar en vakansgrad om 25 % och ett påslag för extra högt slitage om ytterligare 10 %, vilket skulle resultera i en nettoomsättning om 15 600 kr (24 000 kr * 0,65). Detta belopp är trots påslagen 4,1 gånger mer än för det traditionella hyresboendet.

Mitt räkneexempel utgår ifrån en traditionell hyresbostad som egentligen är avsedd för ett traditionellt hushåll med normala svenska krav på standard. Inom ramen för ersättningen om 200 kr från Migrationsverket finns emellertid avsevärda möjligheter till dels lägre standard och mer ändamålsenliga lokaler. Det krav man från Migrationsverkets sida ställer är en byggnad med WC och dusch i samma byggnad, vilket även gör det möjligt att bedriva boenden i till exempel pensionat eller hotell.(1) Standarden kan således variera avsevärt och det specificeras inte hur många WC och duschar som krävs per person. Således skulle dels standarden kunna vara relativt sett låg i ett svenskt perspektiv, dels skulle stordriftsanläggningar även kunna utnyttjas för högre avkastning.

Den stora migrationen till Sverige och de frikostiga ersättningarna från staten innebär således stora möjligheter till en god omsättning, inte minst när det gäller att använda fastigheter som i övrigt har ett begränsat användningsområde eller en begränsad alternativ efterfrågan. Sett ur ett samhällskostnadsperspektiv är det även tydligt att möjligheter som kan sänka boendekostnaderna för Migrationsverket, såsom statligt hel- eller delägda migrantboenden, är en viktig fråga att utreda vidare och om möjligt implementera.

(1) http://www.migrationsverket.se/Andra-aktorer/Fastighetsagare-och-uthyrare/Delta-i-lopande-upphandling-av-asylboenden.html (hämtat den 26 november 2015)

Publicerad 30 november, 2015

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg