Hög efterfrågan på hyresfastigheter och boende « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Hög efterfrågan på hyresfastigheter och boende

Blogg

Under 2014 var efterfrågan på hyresfastigheter mycket stor. Transaktionsvolymen hamnade på 156 miljarder, som är en miljard mer än under det tidigare rekordåret 2008. Det är svenska köpare som står för 80 procent av transaktionerna, men det finns ett ökat intresse från utländska investerare i synnerhet när det gäller större transaktioner. Den genomsnittliga köpeskillingen för svenska köpare ligger på 250 miljoner kr, medan motsvarande siffra för utländska köpare är 900 miljoner kr. Intresset för svenska bostadshyresfastigheter är fortsatt stort med 27 procent av transaktionerna följt av kontor 25 procent. De områden som intresserar köparna mest är i första hand Stockholm och därefter regioner utanför storstäderna.1

Nedan redovisas prisutvecklingen för olika fastighetsslag hämtat från SCBs databas. Prisutvecklingen under åren 2012-2014 är 17 procent för hyreshus, 16 procent för småhus och 4 procent för fritidshus. Denna statistik är övergripande och avser hela landet, så spridningen inom de olika fastighetsslagen är sannolikt avsevärd. Det är i sammanhanget intressant att notera att KPI i princip legat stilla under observationsperioden.2 Regionerna med den högsta efterfrågan är enligt DTZ Stockholm och områden utanför storstäderna, sannolikt expanderande regioner i mellersta och södra Sverige. Dessa regioner torde således uppvisa högre siffror än de som redovisas här.

Tabell

Prisutvecklingen för småhus för permanentboende, fritidshus och hyreshus samt konsumentprisindex (KPI). Procentuell förändring sedan föregående kvartal. Förändringen för småhus och fritidshus baseras på SCB:s officiella fastighetsprisindex medan förändringen för hyreshus bygger på den s.k. köpeskillingskoefficienten. (Statistiska Centralbyrån, www.scb.se/Fastighetspriser och lagfart, hämtat den 6 februari 2015)

Diagrammen nedan redovisar tydligt volatiliteten i de olika fastighetsslagen. Det naturligt mest volatila fastighetsslaget är fritidsfastigheter, vilket präglas av relativt tvära kast i prisutvecklingen. Dels präglas dessa fastigheter av säsongsvariationer som med lite god vilja kan skönjas med uppgångar i samband med den annalkande våren, dels är denna typ av fastigheter lättare för hushåll att avyttra eftersom de ekonomiska och emotionella konsekvenserna blir mindre än vid förändring av permanentboendet. Det har visat sig i olika undersökningar att hushåll är benägna att offra relativt mycket för att inte förändra det permanenta boendet, vilket uppfattas som en fundamental del av livsomständigheterna som man ogärna förändrar.

Vad är då skälet till den goda värdeutvecklingen och den stora efterfrågan på fastigheter i allmänhet och hyresbostadsfastigheter i synnerhet? Jag kan identifiera fyra skäl till detta.

1) Det finns god tillgång till kapital och banker betraktar generellt sett bostadshyresfastigheter som en relativt stabil placering. Kontors- och industrifastigheter, i likhet med de flesta aktieplaceringar, präglas av större osäkerhet och volatilitet beroende på bland annat dessa tillgångsslags direkta samvariation med den allmänna ekonomiska utvecklingen.

2) Räntorna är på en låg nivå, vilket i allmänhet gynnar kapitalintensiva placeringar som fastigheter. Bostadshyresfastigheter är emellertid mindre känsliga för ränteläget, bland annat beroende på bruksvärdessystemets utformning med ett i allmänhet permanentat efterfrågeöverskott på många orter och med en hyreskompensation för kostnader, inklusive räntekostnader.

3) Kassaflödena är stabila för i synnerhet bostadshyresfastigheter. Mest betydelsefullt i detta sammanhang är bruksvärdessystemets utformning på de flesta expansiva orter med permanentade hyresnivåer under en presumtiv marknadshyra, vilket innebär och tar sig uttryck i låga vakanser, eller alternativt uttryckt hög efterfrågan på hyresbostäder med avsevärda bostadsköer.

4) Bostadshyresfastigheter betraktas ofta som en så kallad ”safe haven” i ekonomiska orostider och alltid som ett sunt tillgångsslag i en välbalanserad tillgångsportfölj.

Än så länge finns inga indikatorer på att det ekonomiska läget skulle förändras på något fundamentalt sätt. Riksbankens räntebana innebär att någon höjning av reporäntan inte kommer att vara aktuell förrän i början av 2016 och det finns inga tecken som tyder på att bruksvärdessystemet skulle förändras. Om bruksvärdessystemet förändras, och det kommer man sannolikt långsamt att göra, innebär det en maklig process innebärande mindre skillnader mellan den faktiska hyran och marknadshyran. Sannolikt kommer man ändå fortsättningsvis benämna det systemet bruksvärdessystem, och sannolikt kommer det innefatta samma fördelar som investeringar i bostadshyresfastigheter innebär idag!

Graf1

Graf2

Graf3

Diagram för prisutvecklingen avseende småhus, fritidsfastigheter och hyreshus under kvartal 1-4 under åren 2012-2014.

1. DTZ, www.dtz.se, Rekordhög transaktionsvolym 2014, hämtat den 6 februari 2015
2. Statistiska Centralbyrån, www.scb.se, Fastighetspriser och lagfart, hämtat den 6 februari 2015

Publicerad 17 februari, 2015

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg