Från nyutexaminerad ekonom till fastighetsägare « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Från nyutexaminerad ekonom till fastighetsägare

Blogg

Så här inför hösten tänkte jag ta tillfället i akt och berätta om varför jag personligen började intressera mig för att investera i bostadshyresfastigheter. När jag bestämde mig för att ge mig in i fastighetsbranschen för ungefär 25 år sedan var det inte ett självklart val.

År 1992 hade jag bestämt mig för att köpa min första fastighet med hyresbostäder. Fastigheten i fråga var belägen i Hammarbyhöjden, strax söder om Stockholms innerstad. Det var en förhållandevis liten byggnad med endast 12 bostäder, helt utan kommersiella lokaler. Hammarbyhöjden var vid den här tiden inget speciellt eftertraktat område. Underhållet var eftersatt på många av byggnaderna, området gav ett lite slitet intryck.

På grund av områdets eftersatta underhåll var hyrorna relativt låga. Bostäderna i huset som jag till slut köpte var relativt små med 1,5 rum och kokvrå med en boyta om 40 kvm samt balkong. På varje våningsplan låg två identiska lägenheter med spegelvänd planlösning. Byggnaden var uppförd på 1930-talet och i området fanns många s.k. barnrikehus. Stilen var traditionell funkis och saknade nästan helt dekorativa detaljer både in- och utvändigt. Fastigheten hade ett trivsamt och lugnt läge i en tallbacke och från lägenheterna högst upp hade man utsikt över Stockholms innerstad. Byggnaden hade emellertid inte genomgått någon genomgripande renovering sedan den byggdes, vilket hade sina för- och nackdelar.

Tidigt intresse för fastigheter
När jag köpte den här bostadsfastigheten var jag 28 år. Några år tidigare hade jag tagit min ekonomexamen från Stockholms universitet och jag hade provat på en del arbeten. En inriktning som intresserade mig särskilt var fastighetsbranschen. Fastigheter verkade spännande och en del byggnader tilltalade mig dessutom estetiskt. Jag visste emellertid inte vilken typ av fastigheter som jag skulle inrikta mig mot. Jag hade under flera års tid bokstavligen åkt land och rike runt på fastighetsvisningar och beställt massvis av prospekt avseende jordbruksfastigheter, skogsfastigheter samt en och annan bostadshyresfastighet, belägna i alltifrån Stockholms innerstad till småstäder på landet.

Jag hade dock vare sig utbildning eller kompetens för att ge mig in i jord- eller skogsbruksbranschen. Detta blev pinsamt uppenbart för mig då en fastighetsmäklare från Värmland ringde upp för att intervjua mig på ett mycket djuplodande sätt om vad jag hade för planer med den stora jordbruks- och skogsfastighet jag precis hade anmält intresse för. Efter att mäklaren hade grillat mig i vad som kändes som en evighet och då mina svar successivt blev alltmer enstaviga tror jag att han inlindat rekommenderade mig att stanna kvar i Stockholm. Hans rekommendation är jag i dag mycket tacksam för, även om jag som självsäker tjugoåring kände mig förtörnad över hans impertinenta frågor. Jag minns fortfarande hans namn.

Valet föll på hyresbostäder
Jag valde i stället att rikta in mig på hyresbostäder och när jag såg att byggnaden med de tolv lägenheterna var till salu kändes det som ett hanterbart projekt. Min pappa som var dåvarande VD på investmentbanken Carnegie hade själv erfarenhet av hyresfastighetsägande. Carnegie ägde fram till slutet av 1960-talet flera bostadsfastigheter bl.a. i Stockholm, men min pappa avrådde mig bestämt från att ge mig in på ägande av fastigheter med hyresbostäder. Han hade erfarenheter av gnällande hyresgäster som inte visar någon som helst förståelse för praktiska begränsningar i fastighetsförvaltningen. Jag gjorde dock som bångstyriga barn alltid gjort och trotsade min fars rekommendationer och köpte den där fastigheten i Hammarbyhöjden trots allt.

Det som tilltalade mig med just den här fastigheten var att den endast innehöll bostäder, vilket på den svenska hyresmarknaden innebär i det närmaste garanterad säkerhet i kalkylerandet av driftsnettot, eftersom både intäkterna och kostnaderna kan beräknas med stor precision, åtminstone på kort och medellång sikt. Dessutom låg fastigheten i Stockholm, som jag kände till mycket väl, samt i ett område som visserligen inte var hett eftertraktat, men som ändå var välbeläget med tanke på kommunikationer, service och trivsel. Hade jag själv kunna tänka mig att bo i en av husets lägenheter? Absolut! Fastigheten var visserligen i relativt dåligt skick, men huset kunde fortsätta förvaltas framöver genom att lappa och laga befintliga installationer.

Ett lagom första projekt
Husets totalyta var lite drygt 500 kvm, vilket inte kändes övermäktigt. Jag hade tittat på många andra fastigheter med jord och skog och med därtill hörande mangårdsbyggnader med avsevärt större boyta avsedd för endast en familj. Dessutom fanns goda möjligheter att med stor säkerhet beräkna nya hyror i händelse av renovering av byggnaden. Till slut kände jag mig säker på att detta skulle kunna vara en intressant investering och jag planerade även att påbörja en renovering av byggnaden, vilket påbörjades inom ett halvår efter köpet. Jag fortsatte med fastighetsinvesteringar efter detta och köpte ytterligare fyra hyresfastigheter. Jag investerade enligt samma princip: att köpa orenoverade fastigheter med en potential till förädling. Till slut hade jag fastigheter med totalt nästan 100 hyresgäster, både bostäder och lokaler.

Jag ångrade aldrig mitt beslut att köpa bostadshyresfastigheter. Jag ångrade däremot att jag sålde mina fastigheter, men det är en annan historia. Med detta vill jag tillönska alla läsare av Månadsbrevet en trevlig start på höstterminen!

Publicerad 31 augusti, 2016

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg