Finansiering för bostadsrätter kontra hyresrätter « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Finansiering för bostadsrätter kontra hyresrätter

Blogg

I förra månadsbrevet försökte jag förklara skillnaden mellan bostadsrätts- och hyresrättsmarknaden genom att resonera utifrån respektive marknads prissättning. I detta resonemang pekade jag på att marknadspriserna för hyresrätter, eller rättare fastigheter för hyresbostäder, inte samvarierar med marknadspriserna för bostadsrätter. Skälet till att jag ville förklara skillnaden är den senaste tidens prisnedgångar på bostadsrätter och den oro som naturligt nog infunnit sig på denna marknad. Mitt syfte var att visa att detta inte har hänt på hyresrättsmarknaden och i förlängningen peka på min gamla käpphäst om att det som onyanserat brukar benämnas ”fastighetsmarknaden” långt ifrån kan betraktas som någon homogen marknad. Det innebär att den prispress som uppmärksammats på storstädernas bostadsrättsmarknader inte haft någon motsvarighet på hyresrättsmarknaden.

Fastighetsmarknaden är mycket heterogen och består i stället av i.) olika upplåtelseformer som hyresrätt, bostadsrätt och de i Sverige nästan obefintliga ägarrätt och kooperativ hyresrätt, ii.) olika avsikter för nyttjande som exempelvis bostad, kontor, butik, industri, hotell etc., samt iii.) olika geografiska lägen, både makroläge som till exempel storstad, mellanstor stad, småstad och landsbygd samt även mikroläge som exempelvis innerstad, närförort, förort och förstad. Således måste varje påstående och resonemang om ”fastighetsmarknaden” tydligt avgränsas och definieras.

I detta månadsbrev fortsätter jag mitt resonemang om skillnaderna mellan hyresrätter och bostadsrätter genom att peka på de skillnader som föreligger avseende finansieringen av boendeformerna. Jag kommer att göra en jämförelse mellan bostadshyresrättsfastigheter och bostadsrättsfastigheter, och jag har då centrala lägen i någon storstad, exempelvis Stockholm, Göteborg eller Malmö, i åtanke eftersom dessa delmarknader i huvudsak varit i medialt fokus för prisnedgångarna. Skillnaderna och därmed resonemanget blir tydligare i högprisdelmarknader. Genom att ha någon av våra storstäders delmarknader i konkret åtanke blir därmed förståelsen förhoppningsvis bättre. Detta utesluter å andra sidan inte att även andra delmarknader har utsatts för prispress, dock har detta skett från avsevärt lägre nivåer.

Finansiering av hyresrättsfastighet

Fastighetsägande är en kapitalkrävande investering som för det mesta kräver extern finansiering, det vill säga någon form av bankrelaterad långivning. Finansieringen av en hyresrättsfastighet[1] sker genom att en eller flera delägare avsätter eget kapital samt upptar lånat kapital i en kombination som bedöms som lämplig och som är möjlig utifrån köparnas förutsättningar. Ofta brukar det lånade kapitalet uppgå till mellan 50 till 70 procent och ofta brukar investerarna låna kapital oavsett om köparen skulle kunna finansiera hela förvärvet med eget kapital beroende på resonemang om bland annat riskspridning. Det ter sig därför bättre att köpa två fastigheter med delvis lånat kapital och med lite olika attribut, exempelvis belägna på olika geografiska platser, i stället för att köpa en fastighet med endast eget kapital. Låt oss föreställa oss en fastighet som kostar 10 Mkr och en köpares eget kapital om likaledes 10 Mkr, där valet står mellan att köpa denna enda fastighet för 10 Mkr eller att avsätta 5 Mkr av det egna kapitalet och låna samma summa för att köpa ytterligare en fastighet värd 10 Mkr med en egen kapitalinsats på 5Mkr och lån på samma belopp för att fullfölja de båda köpen. I detta enkla exempel är det lätt att inse att det skulle vara fördelaktigt ur ett riskspridningshänseende att investera i de två fastigheterna med belåning i stället för att endast köpa den ena utan belåning.[2] Om räntan på det lånade kapitalet dessutom understiger avkastningen på investeringen föreligger det som brukar benämnas finansiell hävstång, det vill säga att det blir ekonomiskt gynnsamt att låna kapital till investeringen i stället för att endast finansiera denna med eget kapital. Räntan på det lånade kapitalet bestäms dels utifrån marknadens förhandenvarande förutsättningar, dels köparens ekonomiska soliditet och därmed möjlighet till framgångsrika förhandlingar avseende lånevillkoren. Vidare är oftast ägandet av en hyresrättsfastighet skild från boendet, det vill säga att ägaren inte är samma person som den som bebor lägenheten, vilket innebär vissa konsekvenser.

Finansiering av bostadsrätt                          

Finansieringen av bostadsrätter är uppdelat i två delar, dels fastighetens finansieringsdel, det vill säga bostadsrättsföreningens lån respektive egna kapital, dels bostadsrättsägarens finansieringsdel, det vill säga dennes lån respektive egna kapital. Bostadsrättsföreningen är i juridisk mening fastighetsägare, medan bostadsrättsinnehavaren är delägare i bostadsrättsföreningen med en rättighet att nyttja en specifik bostad i föreningen. Denna rättighet i en bostadsrättsförening är förenad med ett ekonomiskt förvärv. I bostadsrättsföreningen finns således två delar med skilda förutsättningar. Vid nyförvärv i befintliga bostadsrättsföreningar förändras som regel inte bostadsrättsföreningens finansieringsförutsättningar, utan det är bara den presumtiva bostadsrättsköparen som ställs inför spörsmål om finansieringen för den egna ”bostadsrättigheten”. I olika undersökningar och studier har det påvisats att bostadsrättsköparen i hög utsträckning har en vag uppfattning om den ekonomiska risk denna utsätter sig för via de ekonomiska risker som föreligger inom bostadsrättsföreningen. Dessa risker kan vara minimala, men det är ett faktum att risker de facto föreligger.

Eftersom bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavaren, förutsatt att denna är en fysisk person, underkastas olika skatteregler är det olika gynnsamt att belåna. Generellt sett är det mer förmånligt att belåna de enskilda ägarandelarna, eftersom dessa är avdragsgilla till 70 procent enligt nu gällande lagstiftning. Vidare är förmågan att framgångsrikt förhandla om lånevillkor ofta svårare för enskilda bostadsrättshavare än för bostadsrättsföreningen i sig eller för hyresfastighetsägare, eftersom villkoren är mycket avhängiga den enskilda bostadsrättsköparens allt som oftast relativt sett begränsade privatekonomi.

Stora skillnader i finansiering av olika boendeformer

Det kan således konstateras att de finansiella förutsättningarna för hyresboende och bostadsrätt skiljer sig åt. För hyresboende gäller att den som skall ansvara för finansieringen är en aktör som söker avkastning på ett investerat kapital. Avkastningen baseras på kassaflöden som under svenska förhållanden är relativt stabila, bland annat beroende på det svenska hyressättningssystemet som i egentlig mening är en hyresreglering. Fördelen med hyresregleringen är en viss stabilitet över tid, givet god efterfrågan på bostäder så att vakanser inte blir ekonomiskt besvärande. Hyresbostäders ekonomiska stabilitet och därmed relativt låga risk yttrar sig i kreditinstitutens bedömning av denna verksamhet som intressant att finansiera. Därmed föreligger även lägre låneräntor för hyresbostäder än för andra typer av fastigheter som kontor eller industrier.

För bostadsrätt gäller vissa finansiella förutsättningar för föreningen, andra för varje enskild medlem. Variationen i de finansiella uppläggen för varje enskild medlem kan skilja sig avsevärt. Bostadsrättsföreningens huvudsyfte är inte som för investeringar i hyresboende att skapa god avkastning, utan att bereda medlemmarna bostäder till en effektiv ekonomisk förvaltning. Denna förvaltning kan skilja sig avsevärt och innebär en viss risk, eftersom medlemmarna delvis avhänder sig ett eget ekonomiskt inflytande och ansvar till föreningens styrelse. Har man tur är denna styrelse professionell med alla medlemmars intresse för ögonen. Vidare innebär finansieringen av bostadsrätter en låg direktavkastning, det vill säga att det löpande kassaflödet är lågt i förhållande till det egna kapitalet. Detta brukar bostadsrättsinnehavare kunna acceptera just eftersom huvudsyftet inte är en placering, utan en bostad.

Låt oss ta ett exempel med en investerare som begär 4 procents ränta för en fastighetsinvestering, medan en bostadsrättsförening kan acceptera 2 procent, det vill säga hälften. En förändring i ränteläget med en procentenhet gör investerarens finansiella kostnader 25 procent dyrare, medan bostadsrättsföreningens finansiella kostnader ökar med 50 procent[3]. Ju lägre denna avkastning således är, desto större risk, det vill säga prisvariation, utsätter sig de enskilda medlemmarna för.

 

 

[1] Med fastighet i detta sammanhang avses även tomträtter, vilka i egentlig juridisk mening inte är fastigheter.

[2] Exemplen förutsätter att räntan på det lånade kapitalet inte överstiger avkastningen på det egna kapitalet.

[3] I exemplet bortses från skatteeffekter.

Publicerad 29 mars, 2018

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg