Fastigheter vs aktier 1983-2014 « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Fastigheter vs aktier 1983-2014

Blogg

Under åren har jag med viss regelbundenhet återkommit till placering i olika tillgångsslag sett under en längre tid. Jag har visat och diskuterat utvecklingen som visas i figur 1 nedan i tidigare månadsbrev, men denna graf är uppdaterad med de senaste årens siffror och nyckeltal. Långa tidsserier är mycket intressanta eftersom man kan utläsa längre förändringar och tendenser. Figuren nedan ger mycket värdefull information eftersom mönstren blir tydligare under flera års tid, inklusive perioder med skiftande förutsättningar som ger stort avtryck i resultatet. Data för figuren nedan sträcker sig över en lång period om 30 år. I ekonomiska sammanhang brukar man tala om kort och lång sikt, men även medellång sikt nämns. Lång sikt brukar motsvara ca 10 år, vilket innebär att informationen i denna graf är på mycket lång sikt i enlighet med vad som är brukligt i ekonomiska sammanhang.

Figur 1
Källa: Skattegruppen Executive Consulting, Lund

Figuren utgår från år 1983 då 100 000 kr placeras i fem olika tillgångsslag: statsskuldsväxlar, obligationer, alla fastigheter (alla kommersiella fastigheter), aktier (börsnoterade aktier) samt bostadsfastigheter (kommersiella bostadsfastigheter). Relativt snart efter startåret går det att notera att placeringarna ökar i värde. De placeringar som har en i det närmaste identisk och låg värdetillväxt är emellertid obligationer och statsskuldsväxlar. Mot slutet av 1980-talet kan en begynnande nedgång skönjas för tillgångarna som ökat i värde och som återspeglar den finanskris som varade i Sverige från ca 1990 fram till mitten av 1990-talet.

Den kurva som man till och med genom en okulär granskning kan identifiera som en stabil, men icke volatil placering är bostadsfastigheter. Visserligen fluktuerar denna kurva på liknande sätt som exempelvis aktier, men höjden i svängningarna är avsevärt mindre, vilket innebär att risken är mindre. Risk mäts som standardavvikelse, eller annorlunda uttryckt utifrån figuren, höjden på topparna och dalarna i kurvan är risken i respektive placering. Efter 30 år har de 100 000 kr som placerades i aktier vuxit till 4,3 miljoner kr, medan de 100 000 kr som placerades i kommersiella bostadsfastigheter vuxit till 3,7 miljoner kr. Detta innebär att aktier ökat med 600 000 kr mer än placeringen i bostadsfastigheter, men detta till en avsevärt högre risk. I figuren framgår att det finns långa perioder då kurvan för aktier ligger under kurvan för bostadsfastigheter, vilket innebär att en försäljning under långa tidsintervall hade inneburit sämre avkastning för aktier än för bostadsfastigheter.

Den långsiktiga tendensen är utifrån data i figuren att aktier och bostadsfastigheter ger liknande avkastning, dock med lägre risk för bostadsfastigheter. En intressant iakttagelse är att under de allvarliga krisåren runt 2008 då bland annat Lehman & Brothers gick i konkurs uppvisade aktier en tydlig och kraftig nedgång, medan bostadsfastigheter uppvisade en viss nedgång, men sedan uppvisade en snabb återhämtning. Det som i realiteten skedde var att marknadens aktörer valde att avyttra aktier i stor omfattning för att söka sig till tryggare placeringar som bostadsfastigheter. Aktörer på bostadsfastighetsmarknaden har vittnat om att det till och med var svårt att hitta bra fastigheter att investera i under dessa år och att man då kunde tala om ett efterfrågeöverskott. Figuren kan således tolkas som att placeringar i kommersiella bostadsfastigheter är en säkrare placering i ekonomiska orostider, eller att denna typ av placeringar kan fungera som en gynnsam hedge i en portfölj med en stor andel aktier.

Publicerad 15 september, 2015

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg