Den illegala handeln med hyresrätter – på väg att bli etablerad? « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Den illegala handeln med hyresrätter – på väg att bli etablerad?

Blogg

Under den senaste tiden har man åter intresserat sig för det man skulle kunna benämna missbruk av hyresrätter. Hyresnämnden i Göteborg rapporterar om att tvisterna kring så kallade svarta hyreskontrakt har ökat, det vill säga i detta sammanhang uthyrning i andra hand utan hyresvärdens medgivande. Denna typ av konflikter har ökat i sju av åtta hyresnämnder låter radions P1 meddela. Hyresrådet Lise-Lotte Wilkens vid hyresnämnden i Göteborg anger att denna typ av ärenden har ökat med drygt 25 procent (500 ärenden år 2015, 629 ärenden år 2017). Samma tendens meddelas från hyresnämnderna i bland annat Jönköping, Linköping, Malmö, Sundsvall och Västerås.

Det ökade antalet ärenden leder även till att man måste anställa mer personal. I Göteborg kommer man exempelvis att behöva anställa ytterligare ett hyresråd.[1] Vidare tog i november förra året biträdande justitieminister Helene Fritzon emot betänkandet Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning. I denna rapport identifierar man stora problem både med den otillåtna uthyrningen, samt även handel med hyreskontrakt. I rapporten föreslås att andrahandshyror överstigande förstahandshyran skall vara förbjudna och att det skall vara kriminellt att genomföra andrahandsuthyrning i vinstsyfte. Bryter man mot detta kan det leda till att förstahandskontraktet förverkas.

Även illegal handel med hyresrätter, det man i dagligt tal benämner svarthandel, har man i rapporten identifierat som ett stort problem som man med nya regler vill stävja. Kravet skall vara att de hyresgäster som vill genomföra ett lägenhetsbyte måste ha bebott sina respektive lägenheter i minst ett år. Vidare skall straffen skärpas för denna handel för både köpare och säljare och det skall åter bli kriminellt att köpa hyreskontrakt.[2]

Köpare och säljare håller tyst
Den retoriska logiken har tidigare varit att om endast försäljning är kriminellt föreligger möjligheten att en köpare läcker information om den illegala försäljningen. Därmed skulle man skapa insyn i den illegala marknaden. Denna förhoppning har uppenbarligen kommit på skam. Uppgörelser av illegal natur såsom handel med hyresrätter brukar benämnas Pactum Turpe, som brukar översättas med en neslig överenskommelse, det vill säga ett fult avtal. Det innebär att parterna på något sätt måste lita på varandra utan att kunna ta rättsstatens institutioner till hjälp som polis, åklagare och domstol, men ändå väljer att ingå överenskommelser och transaktioner. När det gäller illegal handel med hyresrätter föreligger ett ömsesidigt incitament att hålla tyst om affären. Vare sig köpare eller säljare är intresserade av att läcka information om den nesliga affär man gett sig i kast med, eftersom köparen i ett första skede med stor sannolikhet kommer vilja kunna sälja i ett senare skede.

En illegal marknad som är utbredd och accepterad
På alla reglerade marknader kommer en genuin marknad förr eller senare leta sig fram, som den utbredda svarthandel som förelåg på de flesta marknader i forna Sovjetunionen. De allra flesta aktörer vågar eller kan inte ge sig in på en svart marknad, men den som är villig att ta risken och som har kontakterna kan vinna avsevärda fördelar.

Man skulle kunna påstå att den svenska bostadshyresmarknaden präglas av två delmarknader, dels den legala hyresmarknaden där presumtiva hyresgäster snällt får stå i kö och vänta på sin tur till en bostad som kanske kommer passa dem någon gång i en allt som oftast ganska fjärran framtid efter de behov som då kan tänkas föreligga, dels den illegala hyresmarknaden där tillträde kan skapas omedelbart mot en viss risk och ersättning samt möjligheten till stora arbetsfria inkomster (andrahandsuthyrning för förstahandshyresgästen). Eftersom riskerna har bedömts som relativt små har denna marknad fått stort genomslag och samtidigt vunnit stor acceptans, vilket jag bland annat fick erfara under mitt avhandlingsskrivande. En av de informanter jag intervjuade sade följande på frågan om man kände till svarthandeln i Stockholm:

Den är så öppen, så den känner alla till. … Man pratar med kompisen på gatan … med det (problem med att hitta bostad) gör ingenting för då kan hon köpa en hyresrätt … Jag vet en som jobbar med det … Svartjanne (har) talat om … (att lägenheten är värd) om det var 600 000. 

/L. Vigerland, Homo Domesticus: En marknadsanalys av
bostadskonsumenters strategier och preferenser, 2007, sid. 250/

Om få har respekt för gällande regler kommer en alternativ marknad bli utbredd och etablerad och det är vad som skett under de år jag intresserat mig för hyresmarknaden för bostäder under de senaste 30 åren som boende, hyresvärd och bostadsforskare. Under dessa 30 år har jag sett förslag efter förslag läggas för att stävja denna svarthandel. Det finns fyra parametrar att laborera med: utbud, efterfrågan, (formell) prissättning och lagstiftning. De två senare tror jag föga på och jag har svårt att tro att de ”nya reglerna” kommer ändra på en marknad som i grunden är dysfunktionell.

[1] Sveriges Radio, kanal 1, den 23 april 2018
[2] SOU 2017:86

Publicerad 26 april, 2018

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg