”Bostadsrättskraschen” och hyresmarknaden « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

”Bostadsrättskraschen” och hyresmarknaden

Blogg

Ett av mina återkommande teman är att fastighetsmarknaden är mycket heterogen i olika dimensioner. Lite förenklat kan man se ”fastighetsmarknaden” från tre olika perspektiv: geografiskt läge, upplåtelseform och ändamål. För att exemplifiera detta kan nämnas två diametralt skilda kategorier inom varje perspektiv: Stockholms innerstad vs Norrlands inland, bostadsrätt vs hyresrätt, boende vs industri.

I vissa sammanhang brukar bostadsrätter och hyresrätter för boende betraktas som varandras substitut, exempelvis när man vill skapa en jämförelse mellan den fria bostadsrättsmarknaden och den reglerade hyresrättsmarknaden. För omkring tjugo år sedan använde jag mig av data från bostadsrättsmarknaden för att göra en uppskattning av hyresnivåerna på en hypotetiskt fri hyresrättsmarknad i Stockholms innerstad. Ett av mina antaganden var att boende i bostadsrätt och boende i hyresrätt i Stockholms innerstad utgör varandras substitut, vilket bland annat bekräftades av fastighetsmäklare vid tiden för undersökningen samt även vid tiden för min avhandling.[1] Jag kom då fram till att hyrorna i genomsnitt skulle öka med 100 % om hyresrättsmarknaden skulle släppas fri åt marknadskrafterna allena.

Även om bostadsrätter och hyresrätter kan jämställas för att möjliggöra undersökningar finns dock stora skillnader mellan de båda upplåtelseformerna. I den här krönikan kommer jag att peka på likheter och skillnader mellan boende i bostadsrätt och boende i hyresrätt för att visa vad en kris på bostadsrättsmarknaden skulle få för effekt på hyresrättsmarknaden.

Hyresvärden står för risken i hyresrätter

Boende i hyresrätt innebär för hyresgästen ett knippe nyttigheter som brukar benämnas som bruksvärde. Detta inkluderar exempelvis ett modernt kök, kaklat badrum och balkong. Till bruksvärdet hör däremot inte nyligen stamrenoverade avloppsstammar, eller ett nylagt yttertak, eftersom dessa betraktas som nödvändigheter för fastigheten och därför inte bidrar till bruksvärdet.

Den som står för dessa nyttigheter tillika risken i ägandet är hyresvärden. Hyresgästen och hyresvärden är åtskilda och har begränsad information om varandra så att hyresvärden exempelvis inte har full kännedom om hyresgästens faktiska betalningsvilja. För nyttigheterna erlägger hyresgästen en fast månadshyra som förhandlas fram, oftast på ett generellt plan.

Hyresgästföreningen förhandlar fram hyror för ett stort antal bostäder i stora bostadsbestånd med fastighetsägaren, ofta företrädd av fastighetsägarföreningen. Således sker ett fastställande av en generell hyresnivå för ett stort antal bostäder. För denna hyra åtar sig hyresvärden att svara för underhåll, administrativ och teknisk service, det vill säga administrativ och teknisk risk, avloppsstammarna kan ju gå sönder, samt den finansiella risken. Om hyresvärden får problem med sin finansiering drabbar det inte hyresgästen.

Skuldsättningen i hyresfastigheter för boende ligger ofta på 60 % eller lägre i Sverige. Värdet på hyresfastigheten baseras i huvudsak på en kassaflödesanalys, det vill säga en kapitalisering av nettointäkterna (rörelseresultatet), som endast påverkas om kostnaderna eller intäkterna skulle förändras.

Bostadsrättsmarknadens påverkan på hyresrättsmarknaden

Någon direkt koppling mellan bostadsrättsmarknaden och hyresrättsmarknaden finns inte, och dagens situation med fallande priser på bostadsrättsmarknaden påverkar inte nettointäkterna i hyresfastigheter. Om bostadsrättsmarknaden däremot skulle falla kraftigt finns det en möjlighet att fler hushåll väljer det helt plötsligt billigare bostadsrättsalternativet, vilket i förlängningen skulle kunna förorsaka en press nedåt för hyresnivåerna och därmed också hyresintäkterna. Detta skulle förutsätta avsevärda prisfall på bostadsrätter för att hypotetiskt motsvara den hyresmarginal som finns på grund av det efterfrågeöverskott som det fortfarande finns på de flesta orter och i hyggliga mikrolägen.

Den effekt man emellertid skulle kunna identifiera är att aktörer som är verksamma med omvandling från hyresrätt till bostadsrätt, eller bostadsrättsbyggare får avvakta med sina omvandlingar eller hyra ut bostäderna som hyresrätter tills nedgången i bostadsrättspriserna avstannat och priserna åter stabiliserats. Denna marknad är emellertid relativt marginell och har fokus i huvudsak på storstädernas allra mest exklusiva adresser och med relativt små procentuella vinstmarginaler. Att bostadsrättsmarknadens nuvarande prisnedgång skulle ha en direkt och avsevärd påverkan på hyresrättsmarknaden är däremot inte sannolikt.

Högre finansiell risk för boende i bostadsrätt

Boende i bostadsrätt å andra sidan innebär att ägaren och den boende oftast är samma person eller personer. Man utformar sitt boende mer i paritet med de egna önskemålen, i stället för det knippe av nyttigheter som för hyresrätt. Om bostadsrättsinnehavaren önskar ett kaklat badrum får denne ordna det efter egen förmåga. Bostadens faktiska utformande kommer att vara mer i linje med vad den boende faktiskt efterfrågar jämfört med det hyrda boendet med en standarduppsättning nyttigheter, liksom risken för tekniska och administrativa val.

Även den finansiella risken kommer att åläggas den boende själv. Det finns dels en finansiell risk i själva föreningen med dess belåning, och även en finansiell risk i själva bostaden med den individuellt utformade belåningen. Belåningen vid bostadsrättsinnehav medför alltså två olika riskexponeringar för den boende. De finansiella marginalerna är dessutom avsevärt lägre och därmed också mer riskabla.

Boende i bostadsrätter drabbas hårdare av finansiell osäkerhet

Låt oss anta att risken på de finansiella marknaderna skulle öka, exempelvis som vid 2008 då vi erfor en finansiell kris med finansiella åtstramningar från bankernas sida, eller om de politiska förutsättningarna för boende förändras, så att finansiering försvåras med exempelvis högre amorteringskrav. Detta skulle drabba bostadsrättsinnehavarna, men inte de boende i hyresrätt eftersom dessa de facto inte äger sina bostäder utan endast innehar en nyttighet av att hyra.

Det är heller inte hyresrättsboende som statsmakterna har fokus på i sin iver att strama åt den nationella ackumulerade belåningen, utan snarare ägare av bostäder, småhus och framförallt bostadsrätter i storstäderna där den senaste tidens prisökningar varit avsevärda. Finansiell volatilitet kommer därför att påverka bostadsrättsmarknaden i högre grad än hyresrättsmarknaden, och för de boende i hyresrätt kommer finansiell volatilitet generellt sett inte påverka boendet alls. Detta innebär sammantaget att en potentiell bostadsrättskrasch, i den mån vi kommer kunna tala om en ”krasch”, inte kommer att få någon avsevärd effekt på hyresrättsmarknaden.

Slutligen vill jag tillönska alla läsare av månadsbrevet en god fortsättning och ett riktigt gott nytt år.


[1] Undersökningen som skulle skatta marknadshyror i Stockholm publicerades under våren 1999 och min doktorsavhandling offentliggjordes den 20 maj 2007, http://libris.kb.se/bib/10434697, hämtat den 17 december 2017

Publicerad 28 december, 2017

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg