Bostadsrätter vs hyresrätter « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Bostadsrätter vs hyresrätter

Blogg

Jag hoppas att 2018 har börjat bra! För egen del har jag återhämtat mig efter en jul- och nyårshelg som i vanlig ordning var mycket av det goda och mindre av annat – för mycket att äta och dricka och för lite sömn. Således är det rätt skönt att vara tillbaka i normala gängor igen.

Det sista månadsbrevet förra året valde jag att kommentera de pågående oroligheterna på ägarmarknaden, bostadsrätts- och småhusmarknaderna, i förhållande till bostadshyresmarknaden. Kontentan av resonemangen var att hyresmarknaden för bostäder inte påverkas av de oroligheter som sker på ägarmarknaderna, eftersom de utgör olika marknader med olika påverkansfaktorer. I det här månadsbrevet kommer jag att fortsätta detta resonemang utifrån övergripande statistik för 2017.

I diagrammet nedan finns de procentuella förändringarna för bostadsrättspriserna jämfört med de procentuella förändringarna för hyresnivåerna. Båda variablerna är för hela riket. Man kan ha synpunkter på att priser (marknadsvärden) ställs mot intäkter (hyror). Emellertid är intäkterna ett indirekt mått på kapitaliserade värden, eftersom intäkter/kalkylräntan ger marknadsvärdet. Som jämförelse kan nämnas P/E-tal för aktier. Det viktiga i diagrammet är dessutom att peka på de principiella skillnaderna för de båda marknaderna i den mån man de facto kan tala om två marknader (läs även gärna mina resonemang i månadsbrevet för december 2017 om fastighetsmarknadens heterogenitet).

Vid en jämförelse mellan de två kurvorna framgår en volatilitet för bostadsrätternas priser med uppgångar, som mest drygt 2 %, och nedgångar, med en relativt stor nedgång från och med augusti till december om cirka 8,5 %. Hyresutvecklingen å andra sidan präglas av en genomsnittlig uppgång om 0,7 % under hela året, vilket visar på denna marknads stabilitet. Hyrorna ligger som grund för bostadshyresfastigheternas marknadsvärden, och eftersom ingen avsevärd förändring skett i övrigt på denna marknad bör fastighetspriserna för bostadshyreshus ligga på marginellt högre nivåer motsvarande den kapitaliserade hyresökningen om 0,7 % som skett, eller åtminstone på oförändrade värden. På bostadsrätts-, och även småhusmarknaden, kan vi däremot konstatera en betydande förändring i form av fallande priser. Tendensen på den senare marknaden uppvisar liknande tendenser som på bostadsrättsmarknaden. Hyresökningen under 2017 syns knappt i detta diagram, eftersom den blir förhållandevis marginell, men den framgår som ett brott uppåt i kurvan vid tiden för de nya hyresnivåernas fastställande i april.

Detta är övergripande statistik och för hela riket, varför det föreligger avsevärda nyansskillnader, men poängen är att ägarmarknaden för bostadsrätter präglats av relativt stora prisförändringar, medan hyresmarknaden präglats av stabilitet i hyresnivåerna. Förklaringen till nedgången på bostadsrättsmarknaden är bland annat att staten aktivt har försökt hejda den långvariga prisuppgången på många geografiska ägarmarknader genom att bland annat införa amorteringskrav, krav på egen kapitalinsats samt ökade krav från bankerna avseende den så kallade återbetalningsförmågan (hushållsinkomsten i förhållande till kreditbeloppet).

En minskad prisuppgång för egenägda bostäder är vad statsmakterna eftersträvat med de prisdämpande åtgärderna, vilket man nu tycks ha lyckats med. Framtidsutsikterna under 2018 för hyresutvecklingen indikerar en moderat uppgång med tanke på att inflationen och räntorna är låga. Sannolikt kommer den att hamna omkring 1 % även om Fastighetsägarna kräver höjningar med upp till 3,5 % (Hyresgästföreningen, Hem & Hyra, Fastighetsägarna Sverige, hämtat den 21 januari 2018).

Den viktiga slutsatsen av resonemangen ovan är att ägarmarknaden är skild från bostadshyresmarknaden, eller annorlunda uttryckt; någon samvariation mellan marknaderna föreligger inte. Således finns ej heller någon koppling mellan de problem som nu finns på ägarmarknaden med bostadshyresmarknaden.

Publicerad 22 februari, 2018

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg