Blogg « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Från nyutexaminerad ekonom till fastighetsägare

Blogg

Så här inför hösten tänkte jag ta tillfället i akt och berätta om varför jag personligen började intressera mig för att investera i bostadshyresfastigheter. När jag bestämde mig för att ge mig in i fastighetsbranschen för ungefär 25 år sedan var det inte ett självklart val.

År 1992 hade jag bestämt mig för att köpa min första fastighet med hyresbostäder. Fastigheten i fråga var belägen i Hammarbyhöjden, strax söder om Stockholms innerstad. Det var en förhållandevis liten byggnad med endast 12 bostäder, helt utan kommersiella lokaler. Hammarbyhöjden var vid den här tiden inget speciellt eftertraktat område. Underhållet var eftersatt på många av byggnaderna, området gav ett lite slitet intryck.

På grund av områdets eftersatta underhåll var hyrorna relativt låga. Bostäderna i huset som jag till slut köpte var relativt små med 1,5 rum och kokvrå med en boyta om 40 kvm samt balkong. På varje våningsplan låg två identiska lägenheter med spegelvänd planlösning. Byggnaden var uppförd på 1930-talet och i området fanns många s.k. barnrikehus. Stilen var traditionell funkis och saknade nästan helt dekorativa detaljer både in- och utvändigt. Fastigheten hade ett trivsamt och lugnt läge i en tallbacke och från lägenheterna högst upp hade man utsikt över Stockholms innerstad. Byggnaden hade emellertid inte genomgått någon genomgripande renovering sedan den byggdes, vilket hade sina för- och nackdelar.

Tidigt intresse för fastigheter
När jag köpte den här bostadsfastigheten var jag 28 år. Några år tidigare hade jag tagit min ekonomexamen från Stockholms universitet och jag hade provat på en del arbeten. En inriktning som intresserade mig särskilt var fastighetsbranschen. Fastigheter verkade spännande och en del byggnader tilltalade mig dessutom estetiskt. Jag visste emellertid inte vilken typ av fastigheter som jag skulle inrikta mig mot. Jag hade under flera års tid bokstavligen åkt land och rike runt på fastighetsvisningar och beställt massvis av prospekt avseende jordbruksfastigheter, skogsfastigheter samt en och annan bostadshyresfastighet, belägna i alltifrån Stockholms innerstad till småstäder på landet.

Jag hade dock vare sig utbildning eller kompetens för att ge mig in i jord- eller skogsbruksbranschen. Detta blev pinsamt uppenbart för mig då en fastighetsmäklare från Värmland ringde upp för att intervjua mig på ett mycket djuplodande sätt om vad jag hade för planer med den stora jordbruks- och skogsfastighet jag precis hade anmält intresse för. Efter att mäklaren hade grillat mig i vad som kändes som en evighet och då mina svar successivt blev alltmer enstaviga tror jag att han inlindat rekommenderade mig att stanna kvar i Stockholm. Hans rekommendation är jag i dag mycket tacksam för, även om jag som självsäker tjugoåring kände mig förtörnad över hans impertinenta frågor. Jag minns fortfarande hans namn.

Valet föll på hyresbostäder
Jag valde i stället att rikta in mig på hyresbostäder och när jag såg att byggnaden med de tolv lägenheterna var till salu kändes det som ett hanterbart projekt. Min pappa som var dåvarande VD på investmentbanken Carnegie hade själv erfarenhet av hyresfastighetsägande. Carnegie ägde fram till slutet av 1960-talet flera bostadsfastigheter bl.a. i Stockholm, men min pappa avrådde mig bestämt från att ge mig in på ägande av fastigheter med hyresbostäder. Han hade erfarenheter av gnällande hyresgäster som inte visar någon som helst förståelse för praktiska begränsningar i fastighetsförvaltningen. Jag gjorde dock som bångstyriga barn alltid gjort och trotsade min fars rekommendationer och köpte den där fastigheten i Hammarbyhöjden trots allt.

Det som tilltalade mig med just den här fastigheten var att den endast innehöll bostäder, vilket på den svenska hyresmarknaden innebär i det närmaste garanterad säkerhet i kalkylerandet av driftsnettot, eftersom både intäkterna och kostnaderna kan beräknas med stor precision, åtminstone på kort och medellång sikt. Dessutom låg fastigheten i Stockholm, som jag kände till mycket väl, samt i ett område som visserligen inte var hett eftertraktat, men som ändå var välbeläget med tanke på kommunikationer, service och trivsel. Hade jag själv kunna tänka mig att bo i en av husets lägenheter? Absolut! Fastigheten var visserligen i relativt dåligt skick, men huset kunde fortsätta förvaltas framöver genom att lappa och laga befintliga installationer.

Ett lagom första projekt
Husets totalyta var lite drygt 500 kvm, vilket inte kändes övermäktigt. Jag hade tittat på många andra fastigheter med jord och skog och med därtill hörande mangårdsbyggnader med avsevärt större boyta avsedd för endast en familj. Dessutom fanns goda möjligheter att med stor säkerhet beräkna nya hyror i händelse av renovering av byggnaden. Till slut kände jag mig säker på att detta skulle kunna vara en intressant investering och jag planerade även att påbörja en renovering av byggnaden, vilket påbörjades inom ett halvår efter köpet. Jag fortsatte med fastighetsinvesteringar efter detta och köpte ytterligare fyra hyresfastigheter. Jag investerade enligt samma princip: att köpa orenoverade fastigheter med en potential till förädling. Till slut hade jag fastigheter med totalt nästan 100 hyresgäster, både bostäder och lokaler.

Jag ångrade aldrig mitt beslut att köpa bostadshyresfastigheter. Jag ångrade däremot att jag sålde mina fastigheter, men det är en annan historia. Med detta vill jag tillönska alla läsare av Månadsbrevet en trevlig start på höstterminen!

Skrivet den 31 augusti, 2016 klockan 14:09

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Stigande realhyror för hyresrätter 2004-2016

Blogg

Under de senaste dagarna har det rapporterats att hyresutvecklingen för 2016 har framförhandlats på mycket låga nivåer, långt under en procent. Detta kan te sig som dåliga nyheter för en hyresvärd. Om man emellertid tittar på hyresutvecklingen i ett historiskt perspektiv framträder en bild som är intressant och för en hyresvärd som angenäm. I diagrammet nedan redovisas dels hyra, dels inflationen mätt som konsumentprisindex.1 Vi ser att under åren 2006-2007 samt under 2011 överskred inflationen hyresutvecklingen och under de andra åren rådde det omvända.

1

Tabell 1, Hyra och inflation mätt som procent mellan åren 2004 till 2016 enligt data från SCB (2004 är det tidigaste året med information från SCB). Uppgiften om hyra och inflation för 2016 är preliminära.

Om man då tar hänsyn till den reala hyresutvecklingen under denna tidsperiod, det vill säga hyresutvecklingen minskat för inflationen, blir resultatet som i tabellen nedan.

2

Tabell 2, Realhyra mätt som procent mellan åren 2004 till 2016 enligt data från SCB. Uppgiften om den reala hyresnivån är skapad som skillnaden mellan hyra och inflation (KPI). Uppgifterna för 2016 är preliminära.

Vi kan konstatera med hjälp av tabellen ovan att åren med positiv realhyra är fler än åren med negativ realhyra. Vi kan även konstatera att de positiva hyresförändringarna är högre än de med negativ med ett högsta värde om ca 3,5 procent och ett lägsta värde om knappt ca -1,5 procent. Vad blir då den ackumulerade effekten av den reala hyresutvecklingen under dessa år? I tabellen nedan redovisas den ackumulerade hyresnivån med utgångspunkt från år 2003 som indexstart. Det framgår då att de reala hyrorna har stigit med ca 13,5 procent.

3

Tabell 3, Ackumulerad real hyresnivå mätt som index mellan åren 2004 till 2016 (2003=index 100) med en trendkurva som den streckade linjen. Uppgiften om den ackumulerade reala hyresnivån är skapad som en uppräkning av index baserat på den reala hyresförändringen.

Beräknat som ett hypotetiskt marknadsvärde på en tillgång som realt ökat kassaflödet med 13,5 procent innebär detta att marknadsvärdet realt stigit med samma värde. Dessa beräkningar är relativt grova förenklingar. Emellertid är det ett viktigt och intressant konstaterande att trenden under de senaste åren har varit en positiv utveckling i reala mått mätt. I övrigt har ej hänsyn exempelvis tagits till finansiell hävstång, vilket hade kunnat öka värdeutvecklingen på det egna kapitalet ytterligare, givet att skuldräntan understigit den här redovisade procentuella hyresnivåerna, vilket ter sig som ytterst sannolikt.

1. Statistiska Centralbyrån, http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Priser-och-konsumtion/Konsumentprisindex/Konsumentprisindex-KPI/33772/33779/Konsumentprisindex-KPI/272151/, hämtat den 4 april 2016

Skrivet den 27 april, 2016 klockan 13:57

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Bygga 600 000 bostäder en kostsam affär

Blogg

Under mars 2015 presenterade Boverket en rapport om nivån på bostadsbyggandet som då krävdes fram till 2025.(1) Rapporten beaktade emellertid inte den stora inströmning av migranter till landet som skedde under resten av 2015. Vissa talar nu i termer om socialbostäder och att i övrigt lösa den omedelbara bostadssituationen med akuta åtgärder.(2) Socialbostäder är emellertid mycket kontroversiellt i Sverige och debatten och det politiska käbblet om hur bostäder till rimliga hyror ska kunna ordnas har startat.(3)

Landet som helhet präglas av bostadsbrist och under förra veckan presenterade SVT Nyheter en enkät till Sveriges kommuner där 250 av landets 290 kommuner uppger att man har bostadsbrist.(4) Boverket konstaterar att den bostadsbrist som landet nu erfar inte har varit lika allvarlig sedan tiden för miljonprogrammet, det vill säga under mitten av 1960-talet. Det antal bostäder som uppskattningsvis behövs enligt Boverket i rapporten från mars 2015 uppgår till nästan 600 000 och man aviserar att detta innebär en stor utmaning för alla berörda parter och samhället i stort.(5) Ännu högre siffror än dessa har angetts, bland annat med hänsyn till den migration som skett efter rapportens publicering. Sverige står möjligtvis inför en i grunden förändrad bostadspolitik.

Vad innebär då 600 000 bostäder i kapitalbehov?

Även om 600 000 bostäder möjligtvis är i underkant, så låt oss utgå från denna siffra och göra en grov uppskattning i reda pengar. Vi måste då göra ett antal uppskattningar och antaganden, vilka är både grova och som skulle kunna ifrågasättas, men det vore ändå intressant att kunna presentera en ungefärlig siffra för att få en uppfattning kring hur stort kapital det rör sig om.

Vi utgår således från siffran 600 000. Vi antar att den genomsnittliga bostaden uppgår till tre rum och kök om 77 kvadratmeter, den så kallade normaltrean som brukar användas som jämförelseobjekt vid hyressättningar. Det sammanlagda antalet kvadratmeter för de 600 000 bostäderna uppgår då till 46 200 000 kvadratmeter. Enligt statistik från 2014 är produktionskostnaden 37 808 kr per kvadratmeter i genomsnitt för hela riket.(6) Vi avrundar denna siffra uppåt till 40 000 kr per kvadratmeter och uppskattar således den totala byggkostnaden till 1 848 miljarder kronor. Denna siffra har inte tagit hänsyn till eventuella kostnadshöjningar föranledda av den stora efterfrågan på insatsvaror med mera som skulle kunna bli resultatet av denna stora nyproduktion som sannolikt behöver spridas ut på cirka tio år. Siffran inkluderar endast nyproduktionskostnaden brutto och ingen hänsyn har tagits till markförvärv och markarbeten.

Som jämförelse kan nämnas att statens sammanlagda utgifter i propositionen för 2015 uppgick till 886 miljarder kronor.(7) Kapitalbehovet för de 600 000 bostäder som behövs uppgår således till mer än två statsbudgetar.

(1) Boverket, Rapport 2015:18, Behov av bostadsbyggande: Teori och metod samt en analys av antalet bostäder till 2025
(2) Nilsson, P.M., Dags för social housing i Sverige, publicerat den 1 februari 2016, Dagens Industri
(3) Brevinge, N., Är social housing lösningen på Sveriges bostadskris?, publicerat 12 februari 2016, Dagens Arena
(4) SVT Nyheter, publicerat den 23 februari 2016, http://www.svt.se/nyheter/inrikes/kommunerna-bostadsbristen-ar-rekordstor
(5) Boverket, Rapport 2015:18, sid 7-8
(6) Statistiska Centralbyrån, Produktionskostnad brutto…, http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Boende-byggande-och-bebyggelse/Byggnadskostnader/Priser-for-nyproducerade-bostader/7329/7336/29543/
(7) Regeringens proposition 2014/2015:1, http://www.regeringen.se/contentassets/f479a257aa694bf097a3806bbdf6ff19/forslag-till-statens-budget-for-2015-finansplan-och-skattefragor-kapitel-1-7

Skrivet den 3 mars, 2016 klockan 13:43

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Migrationens fastighetsekonomiska konsekvenser

Blogg

I förra månadsbrevet skrev jag om vilka goda ekonomiska förutsättningar som finns i att bedriva fastighetsverksamhet som migrationsförläggning. En försiktig beräkning resulterade i en intäkt fyra gånger högre än den som erhålls i traditionell bostadshyresverksamhet. Visserligen är kostnaderna högre och i synnerhet slitage och risker för bland annat skadegörelse, både intern och extern, men förtjänsterna är så oerhört stora, så jag kan förstå om detta är en verksamhet som lockar många.

För många avflyttningsorter innebär den stora migrationen till Sverige ett oväntat tillskott till fastighetsverksamheter i en annars mager ekonomisk utveckling.1 På orter som tidigare präglats av stora vakanser och till och med rivning av obebodda fastigheter ser man nu stora affärsmöjligheter och nya aktörer dyker upp för att köpa allehanda bostadshus. Vilka vägar tar då migrationen när människorna väl befinner sig i Sverige? En stor andel hamnar givetvis i storstadsregionerna, men föga förvånande är det mindre orter, företrädesvis i avfolkningsbygder, som tar emot flest migranter per invånare.

Dessa orter är spridda på olika delar av landet. Av de 20 orter som tar emot flest migranter per invånare återfinns tre i Norrland, nio i Svealand och de resterande åtta i Götaland. Jag hade nog förväntat mig att återfinna fler i Norrland. Av de 20 orter som tar emot minst antal migranter per invånare är dessa företrädesvis mindre orter i anslutning till större orter, exempelvis Vellinge, Staffanstorp och Lund i Malmöregionen, Öckerö, Kungsbacka, Kungälv och Bollebygd i Göteborgsregionen samt Värmdö, Danderyd, Vaxholm, Ekerö, Vallentuna och Österåker i Stockholmsregionen.2

Vad innebär det för fastighetsekonomin i enskilda innehav av den stora inflyttningen till landet? Allt annat lika innebär det självfallet att efterfrågan upprätthålls på en högre nivå än annars. I det initiala läget innebär det även att gruppen migranter som boende är relativt eftertraktade, givet de extra kostnader och risker det innebär. Staten agerar garant för hyresbetalningarna och i övrigt även för en viss eventuell skadegörelse. Genom migrationens efterfrågan av bostäder finns på vissa orter ett avsevärt efterfrågeöverskott och Boverket aviserar att de tidigare prognoserna, som pekade på en allvarlig bostadsbrist, kommer i det senaste läget innebära en än mer akut bostadsbrist.

I anslutning till de orter Svenska Bostadsfonden är aktiv, bland annat Söderköping och Skåneregionen, kommer efterfrågan på bostäder vara fortsatt hög eller sannolikt ökande. Den större utmaningen blir emellertid även fortsättningsvis att hitta attraktiva fastigheter att överhuvudtaget förvärva. Nu konkurrerar man inte bara med andra traditionella fastighetsspekulanter, utan även med de aktörer som funnit migration som en attraktiv kärnverksamhet. Många av dessa migranter bedöms även att stanna kvar i landet även efter en eventuell fredligare utveckling i de ursprungliga hemländerna, vilket innebär att efterfrågeöverskotten kommer förbli över en i dagsläget överskådlig tid.

Med detta vill jag tillönska alla läsare av Svenska Bostadsfondens månadsbrev en God Jul och ett synnerligen Gott Nytt År!

1) SVT, http://pejl.svt.se/flyktingstrommar/#iq2010, hämtat den 22 december 2015
2) SVT, http://www.svt.se/nyheter/inrikes/har-ar-listan-pa-kommunerna-som-tar-emot-flest-och-minst-flyktingar-per-invanare, hämtat den 22 december 2015

Skrivet den 23 december, 2015 klockan 13:53

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Höga intäktsmöjligheter för migrationsboende jämfört med traditionell hyresrätt

Blogg

Under de senaste åren har vissa privata aktörer involverat sig i olika typer av migrationsboenden, och under de senaste månadernas kraftiga migration till Europa och i synnerhet Sverige har allt fler privata aktörer valt att lägga om en del av sin ordinarie fastighetsverksamhet för att dra nytta av den växande efterfrågan.

Även helt nya aktörer utan tidigare koppling till fastighetsrörelse har gjort entré på inom denna nisch som även ger det möjligt att erbjuda ett antal kringtjänster till de såsom kost, fritidsverksamhet med mera. I detta månadsbrev kommer jag jämföra denna typ av boenden med traditionell hyresverksamhet ur ett rent ekonomiskt och affärsmässigt perspektiv.

Traditionella hyresrätter omfattas av bruksvärdeshyran på den ort som är aktuell, och det brukar vara så att ju större ort desto högre hyra. Låt oss i denna jämförelse utgå ifrån en mellanstor svensk stad och utifrån detta göra nödvändiga antaganden. Till min hjälp har jag använt information från Migrationsverket, Fastighetsägarna Stockholm samt Hyresgästföreningen.

Låt oss anta en lägenhet om 1,5 rum och mindre kök på 40 kvm med normalstandard. Låt oss vidare anta att kök och badrum upptar hälften av boytan, så att 20 kvm återstår till de 1,5 rummen. Hyran för denna lägenhet som traditionell hyresbostad skulle uppskattningsvis ligga på ca 4 000 kr per månad. Låt oss även anta att denna lägenhet i ett långt perspektiv och utslaget på ett större bestånd kommer att omfattas av ett traditionellt mått av vakans som i normalfallet brukar vara ca 5 %. Denna vakansgrad brukar vara normal även på en marknad i jämvikt på grund av ledtider vid in- och utflyttningar. Det innebär en nettoomsättning om 3 800 kr per månad.

Låt oss nu räkna på vad samma lägenhet skulle kunna inbringa som migrationsboende. Enligt Migrationsverkets bestämmelser betalar man 200 kr per boende och dygn för 5 kvm. Detta antal kvadratmeter krävs för varje enskild boende. Kraven i övrigt för att erhålla denna ersättning är att boendet inryms i en byggnad och inte i husvagn eller andra tillfälliga konstruktioner, att det inte är en renodlad sovsal och att WC och dusch skall finnas tillgänglig i samma byggnad. I detta belopp ingår inte kost, utan i denna form av boende skulle ytterligare 150 kr kunna utdebiteras för denna tilläggstjänst. Vi utesluter emellertid kost i det fortsatta resonemanget.

Den tänkta mindre lägenheten om 40 kvm med eget litet kök samt badrum utrustat med WC, handfat och dusch torde av det som man kan uttyda i Migrationsverkets bestämmelser vara ett boende med högre standard än myndighetens eftersökta normalboende. Som tidigare antar vi att 20 kvm utgörs av badrum och kök, vilket innebär att 20 kvm återstår som ren boyta. Dessa 20 kvm kan således utgöra bostad för fyra personer (20 kvm för boyta/5 kvm buy cheap cialis online boyta per person). Det skulle inbringa 24 000 kr per månad för denna lägenhet (200 kr * 4 personer * 30 dygn). Låt oss vidare anta att både slitage och vakansgraden är avsevärt högre i detta fall. Vi antar en vakansgrad om 25 % och ett påslag för extra högt slitage om ytterligare 10 %, vilket skulle resultera i en nettoomsättning om 15 600 kr (24 000 kr * 0,65). Detta belopp är trots påslagen 4,1 gånger mer än för det traditionella hyresboendet.

Mitt räkneexempel utgår ifrån en traditionell hyresbostad som egentligen är avsedd för ett traditionellt hushåll med normala svenska krav på standard. Inom ramen för ersättningen om 200 kr från Migrationsverket finns emellertid avsevärda möjligheter till dels lägre standard och mer ändamålsenliga lokaler. Det krav man från Migrationsverkets sida ställer är en byggnad med WC och dusch i samma byggnad, vilket även gör det möjligt att bedriva boenden i till exempel pensionat eller hotell.(1) Standarden kan således variera avsevärt och det specificeras inte hur många WC och duschar som krävs per person. Således skulle dels standarden kunna vara relativt sett låg i ett svenskt perspektiv, dels skulle stordriftsanläggningar även kunna utnyttjas för högre avkastning.

Den stora migrationen till Sverige och de frikostiga ersättningarna från staten innebär således stora möjligheter till en god omsättning, inte minst när det gäller att använda fastigheter som i övrigt har ett begränsat användningsområde eller en begränsad alternativ efterfrågan. Sett ur ett samhällskostnadsperspektiv är det även tydligt att möjligheter som kan sänka boendekostnaderna för Migrationsverket, såsom statligt hel- eller delägda migrantboenden, är en viktig fråga att utreda vidare och om möjligt implementera.

(1) http://www.migrationsverket.se/Andra-aktorer/Fastighetsagare-och-uthyrare/Delta-i-lopande-upphandling-av-asylboenden.html (hämtat den 26 november 2015)

Skrivet den 30 november, 2015 klockan 13:02

Författare: Lars Vigerland