Blogg « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

”Bostadsrättskraschen” och hyresmarknaden

Blogg

Ett av mina återkommande teman är att fastighetsmarknaden är mycket heterogen i olika dimensioner. Lite förenklat kan man se ”fastighetsmarknaden” från tre olika perspektiv: geografiskt läge, upplåtelseform och ändamål. För att exemplifiera detta kan nämnas två diametralt skilda kategorier inom varje perspektiv: Stockholms innerstad vs Norrlands inland, bostadsrätt vs hyresrätt, boende vs industri.

I vissa sammanhang brukar bostadsrätter och hyresrätter för boende betraktas som varandras substitut, exempelvis när man vill skapa en jämförelse mellan den fria bostadsrättsmarknaden och den reglerade hyresrättsmarknaden. För omkring tjugo år sedan använde jag mig av data från bostadsrättsmarknaden för att göra en uppskattning av hyresnivåerna på en hypotetiskt fri hyresrättsmarknad i Stockholms innerstad. Ett av mina antaganden var att boende i bostadsrätt och boende i hyresrätt i Stockholms innerstad utgör varandras substitut, vilket bland annat bekräftades av fastighetsmäklare vid tiden för undersökningen samt även vid tiden för min avhandling.[1] Jag kom då fram till att hyrorna i genomsnitt skulle öka med 100 % om hyresrättsmarknaden skulle släppas fri åt marknadskrafterna allena.

Även om bostadsrätter och hyresrätter kan jämställas för att möjliggöra undersökningar finns dock stora skillnader mellan de båda upplåtelseformerna. I den här krönikan kommer jag att peka på likheter och skillnader mellan boende i bostadsrätt och boende i hyresrätt för att visa vad en kris på bostadsrättsmarknaden skulle få för effekt på hyresrättsmarknaden.

Hyresvärden står för risken i hyresrätter

Boende i hyresrätt innebär för hyresgästen ett knippe nyttigheter som brukar benämnas som bruksvärde. Detta inkluderar exempelvis ett modernt kök, kaklat badrum och balkong. Till bruksvärdet hör däremot inte nyligen stamrenoverade avloppsstammar, eller ett nylagt yttertak, eftersom dessa betraktas som nödvändigheter för fastigheten och därför inte bidrar till bruksvärdet.

Den som står för dessa nyttigheter tillika risken i ägandet är hyresvärden. Hyresgästen och hyresvärden är åtskilda och har begränsad information om varandra så att hyresvärden exempelvis inte har full kännedom om hyresgästens faktiska betalningsvilja. För nyttigheterna erlägger hyresgästen en fast månadshyra som förhandlas fram, oftast på ett generellt plan.

Hyresgästföreningen förhandlar fram hyror för ett stort antal bostäder i stora bostadsbestånd med fastighetsägaren, ofta företrädd av fastighetsägarföreningen. Således sker ett fastställande av en generell hyresnivå för ett stort antal bostäder. För denna hyra åtar sig hyresvärden att svara för underhåll, administrativ och teknisk service, det vill säga administrativ och teknisk risk, avloppsstammarna kan ju gå sönder, samt den finansiella risken. Om hyresvärden får problem med sin finansiering drabbar det inte hyresgästen.

Skuldsättningen i hyresfastigheter för boende ligger ofta på 60 % eller lägre i Sverige. Värdet på hyresfastigheten baseras i huvudsak på en kassaflödesanalys, det vill säga en kapitalisering av nettointäkterna (rörelseresultatet), som endast påverkas om kostnaderna eller intäkterna skulle förändras.

Bostadsrättsmarknadens påverkan på hyresrättsmarknaden

Någon direkt koppling mellan bostadsrättsmarknaden och hyresrättsmarknaden finns inte, och dagens situation med fallande priser på bostadsrättsmarknaden påverkar inte nettointäkterna i hyresfastigheter. Om bostadsrättsmarknaden däremot skulle falla kraftigt finns det en möjlighet att fler hushåll väljer det helt plötsligt billigare bostadsrättsalternativet, vilket i förlängningen skulle kunna förorsaka en press nedåt för hyresnivåerna och därmed också hyresintäkterna. Detta skulle förutsätta avsevärda prisfall på bostadsrätter för att hypotetiskt motsvara den hyresmarginal som finns på grund av det efterfrågeöverskott som det fortfarande finns på de flesta orter och i hyggliga mikrolägen.

Den effekt man emellertid skulle kunna identifiera är att aktörer som är verksamma med omvandling från hyresrätt till bostadsrätt, eller bostadsrättsbyggare får avvakta med sina omvandlingar eller hyra ut bostäderna som hyresrätter tills nedgången i bostadsrättspriserna avstannat och priserna åter stabiliserats. Denna marknad är emellertid relativt marginell och har fokus i huvudsak på storstädernas allra mest exklusiva adresser och med relativt små procentuella vinstmarginaler. Att bostadsrättsmarknadens nuvarande prisnedgång skulle ha en direkt och avsevärd påverkan på hyresrättsmarknaden är däremot inte sannolikt.

Högre finansiell risk för boende i bostadsrätt

Boende i bostadsrätt å andra sidan innebär att ägaren och den boende oftast är samma person eller personer. Man utformar sitt boende mer i paritet med de egna önskemålen, i stället för det knippe av nyttigheter som för hyresrätt. Om bostadsrättsinnehavaren önskar ett kaklat badrum får denne ordna det efter egen förmåga. Bostadens faktiska utformande kommer att vara mer i linje med vad den boende faktiskt efterfrågar jämfört med det hyrda boendet med en standarduppsättning nyttigheter, liksom risken för tekniska och administrativa val.

Även den finansiella risken kommer att åläggas den boende själv. Det finns dels en finansiell risk i själva föreningen med dess belåning, och även en finansiell risk i själva bostaden med den individuellt utformade belåningen. Belåningen vid bostadsrättsinnehav medför alltså två olika riskexponeringar för den boende. De finansiella marginalerna är dessutom avsevärt lägre och därmed också mer riskabla.

Boende i bostadsrätter drabbas hårdare av finansiell osäkerhet

Låt oss anta att risken på de finansiella marknaderna skulle öka, exempelvis som vid 2008 då vi erfor en finansiell kris med finansiella åtstramningar från bankernas sida, eller om de politiska förutsättningarna för boende förändras, så att finansiering försvåras med exempelvis högre amorteringskrav. Detta skulle drabba bostadsrättsinnehavarna, men inte de boende i hyresrätt eftersom dessa de facto inte äger sina bostäder utan endast innehar en nyttighet av att hyra.

Det är heller inte hyresrättsboende som statsmakterna har fokus på i sin iver att strama åt den nationella ackumulerade belåningen, utan snarare ägare av bostäder, småhus och framförallt bostadsrätter i storstäderna där den senaste tidens prisökningar varit avsevärda. Finansiell volatilitet kommer därför att påverka bostadsrättsmarknaden i högre grad än hyresrättsmarknaden, och för de boende i hyresrätt kommer finansiell volatilitet generellt sett inte påverka boendet alls. Detta innebär sammantaget att en potentiell bostadsrättskrasch, i den mån vi kommer kunna tala om en ”krasch”, inte kommer att få någon avsevärd effekt på hyresrättsmarknaden.

Slutligen vill jag tillönska alla läsare av månadsbrevet en god fortsättning och ett riktigt gott nytt år.


[1] Undersökningen som skulle skatta marknadshyror i Stockholm publicerades under våren 1999 och min doktorsavhandling offentliggjordes den 20 maj 2007, http://libris.kb.se/bib/10434697, hämtat den 17 december 2017

Skrivet den 28 december, 2017 klockan 17:52

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Är lågräntepolitik verkningslös i den postindustriella ekonomin?

Blogg

I veckan som gick genomfördes omröstningen om vem som blir ny riksbankschef, vilket resulterade i förnyat mandat i ytterligare fem år för nuvarande riksbankschefen Stefan Ingves och bankens näst högsta chef Kerstin af Jochnik. Vissa är mycket kritiska till detta och beklagar fortsatt exceptionellt låga räntenivåer,(1) medan marknaden å andra sidan kan finna tröst i förutsägbarhet.

Det man ofta utgår från är det nuvarande ränteläget i Sverige och övriga världen som får sägas vara exceptionellt i ett historiskt perspektiv. Av 32 större ekonomier ligger 20 länders motsvarighet till styrräntan under 2 %. Fyra av dessa länder har en negativ styrränta, bland annat Sverige som hamnar på andra plats med en styrränta om -0,5 % efter Schweiz med en nivå om -1,25 %.(2) Dessa räntenivåer ter sig som uppseendeväckande i ett historiskt perspektiv. Utifrån traditionell ekonomisk teori kan styrräntan användas för att öka eller minska aktiviteten i ekonomin och resonemangen som förs går ut på att de låga räntenivåerna kommer att kvarstå tills effekterna av finans- och skuldkriserna har ebbat ut. Underförstått innebär detta att vi i framtiden kommer att återgå till mer ”normala” räntenivåer.

Är det nuvarande ränteläget exceptionellt, eller erfar vi en förändring i ekonomiers funktionssätt? I flera tidigare månadsbrev har jag kommenterat svårigheten att förstå den alltmer permanentade låga räntenivån och jag har diskuterat frågan om huruvida vi står inför ett nytt fenomen som innebär att dessa ”exceptionella” räntenivåer de facto är den nya tidens ”normala” räntenivåer.

En förändrad ekonomi skapar nya förutsättningar

I normalfallet innebär en låg ränta att det är billigt att låna pengar för att ge sig in i ekonomisk aktivitet, exempelvis att starta eller utöka produktion. Alternativplaceringar, exempelvis pengar på banken, betraktas i detta läge som lågavkastande. Enligt denna logik kan man med lågräntepolitik konsumera sig ur kriser. Detta förhållande gäller givet att den ekonomiska aktiviteten baseras på kostsamma investeringar, exempelvis en verkstadsmaskin eller en byggnad.

Den nya ekonomin, eller den postindustriella ekonomin för att använda ett slitet begrepp, som innebär början på en genomgripande ekonomisk förändring eller till och med en ekonomisk revolution, bygger emellertid delvis på faktorer som inte är avhängiga av ränteläget. I organisationer som bygger på it-teknik, exempelvis företag som Bahnhof, Google eller Facebook, är den ekonomiska marginalkostnaden i stora delar noll vid expansion. När väl infrastrukturen är på plats är kostnaden nästan helt oavhängig av volymen, det vill säga kostnaden blir principiellt densamma oavsett om omsättningen på dessa ”produkter” är noll eller oändlig. Det finns således ingen styckekostnad, ej heller skapar en ökad produktion några nya arbetstillfällen, eftersom tekniken redan finns på plats och inte kräver någon ny arbetskraft.

Ett lågt ränteläge kommer inte att ha någon som helst effekt på denna del av ekonomin, vilket dock är ambitionen utifrån den gamla ekonomiska logiken. Hur billiga pengarna än är, det vill säga ett lågt ränteläge, skapar detta därför inga fler jobb. Investeringar i kapital, det vill säga ännu mer teknik, ger med en lågräntepolitik incitament till att i stället rationalisera bort arbetskraft, eftersom arbetskraften fortfarande kostar pengar. Jämför kostnaden för 1 000 anställda med kostnaden för att ersätta dessa anställda med teknik som initialt innebär en i dagsläget låg kapitalkostnad, men vars kostnader därefter är oberoende av produktionsvolymen.

Även traditionella branscher i förändring

Även inom den traditionella verkstadsindustrin har omfattande automatiseringar skett innebärande avsevärt ökad effektivitet, vilket har resulterat i en liknande kostnadsimmunitet gentemot ökade produktionsvolymer. Bransch efter bransch går igenom denna förändring, vilket medför att det försvinner fler traditionella arbetstillfällen än det skapas nya inom ramen för den nya ekonomin. Ökande digital konsumtion, exempelvis efterfrågan hos Bahnhof, i stället för fysisk konsumtion accelererar utvecklingen mot en ekonomi som är oberoende av ränteläget ytterligare. Det pågår med andra ord en livsstilsförändring då den unga generationen är avsevärt mer fokuserad på digital konsumtion än äldre generationer.

Givet dessa förhållanden kommer Riksbanken fortsätta med styrräntor kring noll eller strax över noll, med fortsatt eller till och med permanentade låga styrräntor och därmed låga marknadsräntor. Därmed torde Riksbankens instrument för att påverka ekonomin (inflationen) ha blivit obsolet.

 


1) Se bl.a. Johan Carlström, SvD Näringsliv den 30 september 2017, sid. 06
2) Finansportalen.se, Styrräntor i världen, hämtat den 2 oktober 2017

Skrivet den 30 oktober, 2017 klockan 09:59

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Temperaturen på fastighetsmarknaden

Blogg

Temperaturen på fastighetsmarknaden

Nu när hösten närmar sig, och de flesta hjul i ekonomin börjar snurra som vanligt igen, kan det vara intressant att se över läget på den svenska fastighetsmarknaden i stora drag. Även om det egentligen inte finns en fastighetsmarknad, utan ett flertal som jag påpekat tidigare, hänger de trots allt ihop både sinsemellan och med utvecklingen för Sverige i stort.

Dels finns i grova drag den kommersiella marknaden med kontors-, butiks- och industrifastigheter, dels finns bostadsmarknaden, vilken delas in i ägarmarknaden och hyresmarknaden. Dessutom finns det man brukar betona som en av de viktigaste faktorerna på fastighetsmarknaden – läget. Anekdotiskt har det sagts att det finns tre viktiga saker att beakta vid fastighetsköp: läget, läget och läget. Det går att åtgärda en undermålig byggnad, men man kan aldrig åtgärda ett befintligt läge.

Nedan kommer jag kommentera den rådande och den möjliga framtida utvecklingen på den kommersiella marknaden, ägarmarknaden för bostäder samt hyresmarknaden för bostäder, som är huvudfokus för Svenska Bostadsfonden. Det är även bostadshyresmarknaden jag själv var aktiv på som fastighetsägare i Stockholm och som jag därför känner bäst. Dessutom kommer jag kommentera dessa marknader utifrån framtidsutsikterna för olika geografiska lägen i landet.

Förra året var ett rekordår för fastighetsinvesteringar med låga räntor och således generellt sett ett stort gap mellan avkastning och kostnad. Fastighetsmarknaden attraherade mycket kapital med transaktionsvolymer om 218 miljarder kr.(1) Avseende bostadshyresmarknaden är denna på grund av hyressättningssystemets konstruktion mindre avhängig ränteläget. Bostadshyresmarknaden gynnades av att betraktas som en relativt säker placering sedan finanskrisen 2008. Den stora utmaningen efter finanskrisen var enl. aktörer på marknaden att överhuvudtaget hitta bostadshyresfastigheter att investera i, då efterfrågan var större än utbudet.

För att förenkla bilden av geografiska lägen delar jag in landet i tre kategorier: 1.) storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö, 2.) universitetsstäder samt 3.) övriga städer. Efterfrågan på alla kategorier av fastigheter är av naturliga skäl fallande från kategori 1 till kategori 3.

Framtidsutsikterna är att ränteläget kommer fortsätta vara gynnsamt för kommersiella fastigheter under de kommande tre åren. Först under 2019 beräknas reporäntan hamna på en nivå över noll och under mitten av 2020, således om tre år räknat från nu (tidig höst 2017), kommer reporäntan vara på en uppskattad nivå om 0,25 %.(2) Således sker mycket långsamma förändringar av det som vi kan bedöma som det framtida ränteläget för fastighetsinvesteringar. Å andra sidan bjuder dagsläget på den uppskattade bottennivån. Vidare kommer ekonomin enligt Riksbanken att fortsätta vara stark, dock med en något BNP-nivå som minskar från ca 4 % 2016 till omkring 2 % ända fram till strax efter 2020, där prognosen slutar.(3) Även om det är en halvering av BNP är det ingen dramatisk förändring och det är fortfarande en uppskattning av aktiviteten i ekonomin som är positiv, medförande fördelar både för den kommersiella fastighetsmarknaden och för bostadsmarknaden, både ägarmarknaden och hyresmarknaden.

Även den demografiska utvecklingen beräknas bli positiv, i huvudsak beroende på invandring, medan nativiteten beräknas ligga på i stort sett samma nivå som i dag fram till 2060, då befolkningen uppskattas till nästan 13 miljoner. Cirka 20 % av befolkningen i åldrarna 20–64 år är idag födda utomlands. Denna andel förväntas öka till 33 % år 2030. Yrkesaktivas försörjningsbörda i åldrarna 20–64 år för unga och gamla beräknas öka från ca 0,75 unga och gamla att ”försörja” per yrkesaktiv till 0,93, således en minskning av andelen yrkesaktiva.(4)

Trots att befolkningen ökar är det inte helt lätt att uttala sig om effekterna på fastighetsmarknaden på grund av detta. Dels kan man utgå ifrån att gruppen invandrade har en relativt sett lägre betalningsförmåga, dels kan man utgå från att den sannolikt större belastningen på välfärdstjänster i form av bland annat bostadssubventioner kommer sättas under press. Emellertid är dessa framtidsscenarier mycket långsiktiga fram till 2060. Låt oss således anta att den demografiska utvecklingen inte nämnvärt påverkar förutsättningarna för fastighetsmarknaden på tre års sikt. Vi kan emellertid anta att det fortsättningsvis kommer vara inhemska flyttmönster mot storstäder, i huvudsak de tre storstäderna samt universitetsstäderna.

Enligt Boverkets prognos för 2018 ligger bostadsbyggandet på nästan lika höga nivåer som under de två föregående åren 2016 och 2017, det vill säga ca 70 000 uppförda bostäder per år. Man uppskattar att bostadsbyggandet når en kulmen under 2018 och har identifierat att 71 av 255 kommuner (28 %) kommer att nå balans mellan utbud och efterfrågan på tre års sikt. Balans på bostadsmarknaden råder redan i Örebro, Helsingborg och Kristianstad.(5)

Sammanfattningsvis kan konstateras att det på tre års sikt i dagsläget inte föreligger några speciella orostecken för hyresbostadsmarknaden. Den relativt höga byggtakten för bostäder kan innebära att jämvikt uppstår på ägarmarknaden, i huvudsak i vissa universitetsstäder. Dessutom finns för ägarmarknaden planer på ytterligare amorteringskrav från och med 2018, vilket torde sätta denna marknad under ytterligare press under 2018, i synnerhet för mindre lägenheter. Fram till dess kan man emellertid tänka sig att många köpare väljer att göra avslut på bostadsaffärer innan 2018, varför en kortsiktigt ökad efterfrågan kan uppstå på denna ägarmarknad.

Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad enligt SCB och Boverket, www.boverket.se, hämtat den 21 augusti 2017

1) Nai Svefa, Svensk Fastighetsmarknad: Fokus 24 orter, våren 2017
2) Sveriges Riksbank, Penningpolitisk rapport 2017, juli 2017
3) Sveriges Riksbank, Penningpolitisk rapport 2017, juli 2017
4) Statistiska Centralbyrån, Sveriges framtida befolkning 2015-2060, rapport 2015:2
5) Boverket, www.boverket.se, Förväntningar om fortsatt ökat byggande, hämtat den 21 augusti 2017

Skrivet den 26 september, 2017 klockan 11:23

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Överdriven oro kring fastighetsaktier

Blogg

Under det andra halvåret av 2016 varnades det i vissa artiklar för fallande priser inom fastighetsaktier (se exempelvis Hemberg, Avanza, 14 nov. 2016; Thor, Fastighetsnytt, 11 okt. 2016). Efter en mycket god värdeutveckling på fastighetsaktier under de senaste fem åren (se diagrammet nedan) menade somliga analytiker att kurserna på fastighetsaktier kommer att falla framöver beroende på ett successivt högre ränteläge föranlett av bland annat Trumps förmodat expansiva finanspolitik. Detta kan komma att knäcka högt belånade fastighetsbolag, enligt deras uppfattning.

Fastighetsindex jämfört med OMX Stockholm 30 under fem år mellan 20 februari 2012 och 20 februari 2017. Det framgår att fastighetsindex stigit med cirka 3 gånger utvecklingen på OMX 30. (källa: Carnegie fastighetsindex, den 20 februari 2017)

Stor skillnad mellan olika fastighetsslag

Jag har här skäl att återkomma till min gamla käpphäst att fastigheter är extremt heterogena tillgångar och svåra att klumpa ihop som en enhetlig massa som vore de en råvara.

Fastigheter består till att börja med av olika typer av fastigheter som industri-, kontors-, handels-, och bostadsfastigheter. Analytiker brukar för det mesta uppmärksamma detta och kommentera fastigheter var för sig och uppmärksamma placeringar i bostadsfastigheter som innebärande den lägsta risken.

Den låga risken beror dels på hushållens tendens att inte flytta i första taget och därmed föranleda vakanser och kassaflödesbortfall, dels på den svenska hyresmodellen som innebär en i landet genomgående tendens till att de faktiska hyrorna ligger på lägre nivåer än de hypotetiska marknadshyrorna. Dessa förhållanden bidrar till stabilare kassaflöden i bostadsfastigheter än i andra fastighetsslag.

Framtida räntehöjningar utgör en begränsad risk
Ytterligare en faktor som brukar lyftas fram som ett skäl till oro är det extremt låga ränteläget som har gynnat kapitalintensiva branscher som fastigheter. Denna oro har två aspekter, varav den ena är framtidens förmodat högre ränteläge. Emellertid finns det ännu inga tecken på några nära förestående förändringar i det svenska ränteläget (se Riksbankens prognosticerade räntebana i diagrammet nedan).

Reporäntan med osäkerhetsintervall, vilket pekar på att Riksbanken prognosticerar en räntehöjning först i början av 2018 och därefter en höjning till nivåerna kring 2014 först 2020. (källa: Sveriges riksbank, Aktuell prognos för reporänta, inflation och BNP, den 20 februari 2017)

Den andra aspekten är att räntehöjningar ger högre räntekostnader och därmed lägre kassaflöden, vilket förmodas föranleda lägre marknadsvärden på fastigheter och i förlängningen lägre priser på fastighetsaktier. Detta är en sanning med modifikation till och med när det gäller relativt högt belånade bostadsfastigheter.

Den svenska hyresmodellen innebär att påvisade kostnadsökningar leder till ett ökat hyrespåslag, vilket betyder att de ökade räntekostnaderna kompenseras av högre hyror i motsvarande grad. Även om modellen inte fullt ut fungerar på detta vis i praktiken gäller åtminstone principen i huvudsak på detta sätt. Det innebär således att välbelägna bostadsfastigheter med en potential till hyreshöjningar, det vill säga på attraktiva lägen där den hypotetiska marknadshyran överstiger den faktiska hyresnivån, kommer vara mindre känsliga för framtida räntehöjningar.

Det är få analytiker som granskar fastighetsbolagens innehav på ett sådant detaljerat sätt – man gör helt enkelt ingen skillnad mellan fastighetsinnehav i Haninge eller Helsingborg. Min övertygelse är att välbelägna bostadsfastigheter är en fortsatt trygg placering.

Skrivet den 28 februari, 2017 klockan 13:21

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Att investera i utsatta områden

Blogg

Under mitten av 1990-talet då jag själv ägde bostadhyresfastigheter i Stockholm, kom jag över ett erbjudande om att köpa ett fastighetsbestånd i Hjällbo i Göteborg. Om jag inte missminner mig bestod beståndet av fyra rejäla byggnadskroppar med uppskattningsvis omkring 200 lägenheter.

Även om jag inte kände till Göteborg förstod jag att detta var ett utsatt område redan på den tiden, men de ekonomiska kalkylerna var lockande. Jag kontaktade min bank som jag hade en utomordentligt bra relation till och presenterade mitt förslag. Till min stora förvåning tackade man nej, på inga villkor ville man inlåta sig i dessa fastigheter. På inga villkor!

Jag kunde inte tro att de menade allvar. Min erfarenhet av banken var att jag alltid kunde diskutera olika upplägg och min utgångspunkt var att om man från bankens sida ville minska riskerna begärde man helt sonika in mer eget kapital. Därmed kunde krediten alltid ordnas till någon nivå. Så var det dock inte i detta fall utan man avvisade helt mitt förslag.

Resonemanget från bankens sida var att dessa hyresgäster i alltför hög utsträckning var beroende av offentliga understöd, och därför inte erbjöd tillräcklig ekonomisk stabilitet. Min invändning var att hushållen hade en stark uppbackning just med offentliga stöd, och att detta kanske till och med innebar större säkerhet än de egna hushållsinkomsterna eftersom de var garanterade av kommunen. Banken gjorde emellertid inte samma bedömning.

Det slutade med att jag tvingades tacka nej till erbjudandet, men jag har aldrig släppt tanken på Hjällbo sedan dess. Jag har också noterat att det finns vissa fastighetsinvesterare som tycks ha specialiserat sig på utsatta områden och som är mer aktiva än andra när det gäller att investera i sådana områden.

Grundläggande analys visar mindre riskfylld bild
I liknande utsatta områden som exempelvis Rinkeby, Tensta, och Rosengård ligger medelinkomsten runt 14 000–15 000 kronor per månad. Biskopsgården i Göteborg ligger högst med en medelinkomst om drygt 18 000 kronor per månad. Medelåldern i dessa områden ligger på mellan 40 och 50 år,1 och den genomsnittliga hyran på omkring 925–1 500 kronor per kvadratmeter, vilket innebär en månadshyra om nästan 10 000 kronor för en standardtrea.2

De flesta hyresvärdar brukar begära en månadsinkomst om tre gånger hyran för att acceptera en hyresgäst, vilket betyder att en genomsnittlig ensamstående i området skulle ha råd med en bostad om ca 40 kvadratmeter, det vill säga ungefär 2 rum och kök. En familj med två inkomster skulle ha råd med en lägenhet om cirka 80 kvadratmeter, alltså ungefär 4 rum och kök. Resultatet av dessa övergripande analyser baserade på statistik framstår inte som avvikande eller iögonfallande riskabelt för bostadsbeståndet.

Områden med potential
Vad kan man idag notera om fastighetsaktörer aktiva i dessa utsatta områden? Om man tar del av artiklar om aktörer på denna marknad är resonemangen att storstädernas miljonprogramsområden är underprissatta och att det föreligger en god potential i dessa områden, då storstädernas avsevärda prisuppgångar ännu inte har slagit igenom här. De omvittnat höga renoveringsbehoven går att lösa med stordriftsrenovering. Dessutom menar vissa att ryktena om de fallfärdiga fastigheterna är en myt.

Innehar man många bostäder, vilket blir naturligt då byggnaderna ofta innehåller många lägenheter i enlighet med miljonprogrammens utformning, innebär detta en kostnadsreducering och renoveringarna för med sig stärkta driftsnetton. Därtill finns en viss potential till bostadsrättsomvandling. Skadegörelse hanteras med trapphusvärdar och olika insatser för att förhindra ovälkomna besökare samt att initiera engagemang hos hyresgästerna själva.3

Hur är det då med de riskabla hyresgästerna? Enligt aktörer på denna typ av marknader är den faktiska betalningsförmågan större än vad statistiken anger. Bland annat har man konstaterat att det är köer till och med till nyrenoverade lägenheter i dessa områden där hyresnivåerna ligger på nästan 1 500 kronor per kvadratmeter. De nuvarande kreditgivarna uppges vara positivt inställda till investeringar i förorten. Grattis till er som upptäckte denna potential och hade förmåga att genomföra era investeringar. Tiderna förändras och vi med dem!

Pixabay
Hyreshus (bilden har inget med artikelns hyreshus att göra, Pixabay, 15 januari 2016)

1) Hitta.se, 15 januari 2017
2) SCB, 15 januari 2017
3) Dagens industri, 6 december 2016; Mitt i Stockholm, 17 november 2016

Skrivet den 19 januari, 2017 klockan 12:01

Författare: Lars Vigerland