När jag ser på gamla stadsfotografier som tagits innan 1970-talet slås jag av hur avsevärt förändrad stadsbilden blivit. Stora delar av den stad jag ser på fotografierna känner jag inte igen, och jag tycker dessvärre bättre om staden på fotografierna än staden av idag. Många kan nog känna igen sig i att deras hemstad förändrats under de så kallade rekordåren under 1960- och 1970-talen, vare sig hemstaden heter Stockholm, Göteborg, Malmö, Södertälje eller någonting annat.

Sverige klarade sig ur andra världskriget utan sönderbombade städer som i många länder i resten av Europa. Det finns tyvärr många exempel på städer som fullständigt förintades, och många kultur- och bebyggelsehistoriska värden förvandlades till grus och aska. Exempel som barockstaden Dresden eller medeltidsstaden Riga är inte unika. På några år och i synnerhet i februari 1945 bombades Dresden sönder av de allierade styrkorna. Trots att det fanns relevanta mål i stadens utkanter var det emellertid inte helt entydigt nödvändigt att fullständigt förinta staden. Efter kriget erfordrade den nationella självkänslan återuppbyggandet av hela eller delar av de gamla arkitektoniska monumenten i form av pastischer som samlande symboler för staden, regionen eller landet.

Fotografi 1, återuppbyggandet av Frauenkirche i Dresden.

I Sverige var situationen däremot en annan år 1945 med fullständigt intakta städer och byggnader, men de gamla stadskärnorna och de gamla byggnaderna uppfattades som ålderstigna eller symboler tillhöriga en tid som skulle förintas med politiska medel. Det moderna samhället, baserat på vetenskap och kunskap, skulle skapas med både teknisk och social ingenjörskonst. Modernismen stod som symbol för detta nya samhälle och man rev för ljus och luft baserat på vetenskaplig principer i motsats till den gamla tidens försockade idéer och okunskap. I Sverige skapade man således själv en medveten stadsförintelse.

Från början fanns säkerligen en överensstämmelse mellan den politiska agendan och folkviljan, men allteftersom omdaningarna växte i omfattning växte även kritiken mot politikernas framtidsvision och onyanserade förintande av äldre bebyggelse. Hos politikerna fanns ett uttalat förakt för den gamla arkitekturen som inte uteslutande byggde på vetenskapliga principer, utan även på högst personliga preferenser som citatet nedan ger prov på.

”Man kan inte bygga om hela stadsdelar och lämna stadsbilden intakt. Den kommer på många håll att byta karaktär … Betyder det ett hot mot Stockholms skönhet? Det menar många och jag hör redan vreda röster från den behjärtade skara av pensionerade museiintendenter och ännu inte pensionerade entusiaster, som brinner av iver att rädda de sista resterna av Stockholms gamla skönhet, Gamla stan, gamla Klara, gamla söder, gamla äckliga Strandvägen”

/Joakim Garpe om kritiken mot rivningarna i Stockholm/

Kritiken mot rivningarna växte från allmänheten och den så kallade almstriden brukar anses vara slutpunkten för den okänsliga framfarten bland stadens byggnader, även om det även förelåg andra omständigheter som motiverade ett avslut av de omfattande rivningarna. Det visade sig nämligen vara svårt att få rivningstomterna bebyggda under det tidiga 1970-talet. Finansieringen började bli svår att lösa och många tomter stod obebyggda under många år. Trots detta hade politikerna i stor utsträckning svårt att avstå från att avvika från den sedan tidigare fastlagda agendan. Allmänhetens vilja och preferenser ansågs inte vara värda att beakta förrän påtagliga ekonomiska förhållanden emellertid tvingade fram en reviderad agenda.

Bebyggelse och stadsbilder kan bestå i många hundratals år om riktiga byggnadsprinciper tillämpats som påtagligt påverkar en typ av allmän nyttighet som en stadsbild utgör. Därför finns ett ansvar för alla som sysselsätter sig med bebyggelse på olika sätt, alltifrån planering och uppförande till prissättning, att väga in en allmänhetens konsensus. Motsatsen kan nämligen visa sig vara fastighetsekonomiskt förödande, vilket visat sig i alltifrån citysaneringen i Stockholm och andra svenska städer till prissättningen på nyttjandet eller ägandet av en plats i staden.

Fotografi 2, Sagerska huset som ersattes av det så kallade PK-huset, Fotografi 3, vid norra delen av Kungsträdgården i Stockholm

I slutet av februari hölls ett seminarium om bland annat statistik avseende fastighetsinvesteringar.[1] Fördelen med denna information är att den bygger på analyser av fastighetsmarknaden som helhet med standardiserade mätmetoder av hög kvalitet, vilket borgar för trovärdig data och möjliggör trovärdiga slutsatser.

Några intressanta fakta som framkom var att den totala andelen uthyrbar area i Stockholm har minskat från nästan 65 % 2005, som var året med högst andel uthyrbar area i Stockholm, till ungefär 50 % 2011. Med denna minskning ligger Stockholm på ungefär samma nivå som man gjorde år 1997, då mätningarna påbörjades. De orter som expanderat på Stockholms bekostnad är 1) andra storstäder än Stockholm, Göteborg och Malmö samt 2) orter utanför de största städerna. Även dessa båda geografiska kategorier har ungefärligen återtagit sina andelar från 1997 och utgör idag knappt 30 % av den totala uthyrbara arean.

Avkastningen för de olika fastighetsslagen under 2011 toppades av kontorsfastigheter i Stockholm med ca 12 % tätt följt av kontorsfastigheter i Göteborg. Lägst avkastning hade bostäder i Stockholms innerstad med ca 6 %. Denna siffra är lägre än genomsnittet för samtliga fastighetsplaceringar, som uppgick till knappt 10 %. Således ligger bostadsinvesteringar i Stockholms centrala delar på en avkastningsnivå som understiger genomsnittet om ca 4 %.

Vad består då dessa avkastningsnivåer av? För kontoren i Stockholm består avkastningen till en tredjedel av kassaflödet och till två tredjedelar av kapitalökning, vilka å sin sida i första hand drivs av hyreshöjningar och därefter av förändrade avkastningskrav (yield). Den relevanta kategorin för Svenska Bostadsfonden att studera är bostadsfastigheter utanför storstäderna, vilka i genomsnitt har en avkastning på lite drygt 7 %, där avkastningen i huvudsak består av hyreshöjningar och till mindre del av kapitalökning och sänkta avkastningskrav.

Sedan 1984 har de flesta av dessa 28 år erbjudit en relativt god avkastning på fastighetsplaceringar, i synnerhet under det sena 1980-talet, det sena 1990-talet och mitten av 2000-talet. De år som står ut som mycket negativa är emellertid åren 1991 och 1992, då Sverige brottades med stora ekonomiska problem som till stora delar berodde på ett nationellt inlåsningssystem av investeringar som luckrades upp från och med 1990 samt en fastighetskris som bland annat utlöstes av ett bidragssystem som snabbt började avvecklas. Det är denna kris finansminister Borg ibland hänvisar till då han vill peka på att vi i Sverige redan klarat av våra interna ekonomiska problem, till skillnad från exempelvis dagens Grekland som har sina problem framför sig.

Den kanske mest intressanta diagrammet är fördelningen av risk i förhållande till avkastning under dessa 28 år. Bostadsfastigheter har den högsta avkastningen om ca 13 % per år, medan risken i förhållande till andra placeringar ligger på relativt måttliga 10 % vilket är lägst bland de redovisade kategorierna.[2] I förhållande till andra placeringsalternativ har direktinvesteringar i fastigheter haft en konkurrenskraftig utveckling under 10, 15 och 28 år. Bara under det senaste året ligger direktinvesteringar i fastigheter på en negativ avkastning, men då ingår naturligtvis även andra fastigheter än bostäder.

Dessvärre har jag ingen kristallkula inför framtiden, men direktinvesteringar i svenska bostadsfastigheter har under de senaste tre decennierna varit en mycket bra placering. Oavsett vilket så torde fastighetsinvesteringar vara ett mycket bra komplement till andra placeringar, om man inte vill vara så säker på sin sak som den amerikanske författaren Samuel Longhorn Clemens (eller Mark Twain som han kallade sig) som sade ”Invest in land, God does not make any more of it”. Under ett besök i Sverige år 1899 sade han även att solnedgångarna i Jönköping var exceptionella och vackrare än i både Amerika och tropikerna. Vem vet, de svenska solnedgångarna kanske är ännu ett skäl att investera i fastigheter i Sverige?

Med den nuvarande närmast dagliga rapporteringen om krisen i Grekland samt oroligheter i arabvärlden är det relevant att ställa sig frågan hur denna marknadsoro kan komma att påverka den svenska bostadshyresmarknaden. Jag har därför valt att i detta månadsbrev analysera denna fråga utifrån fyra olika möjliga faktiska påverkansfaktorer; ränteförändringar, generella kostnadsförändringar, utbud av boende samt efterfrågan på boende.

Om Grekland klarar av att hantera sin nuvarande situation med euroländernas bistånd kommer landets ekonomiska problem att i huvudsak kunna hållas inom landet. Om så inte skulle bli fallet, och andra länder inom eurosamarbetet tvingas hantera situationen på ett mer påtagligt sätt, kan dock effekten bli att krisen sprider sig till det europeiska banksystemet med bieffekter även på andra finansiella marknader, bland annat den svenska. Priset på kapital, det vill säga räntan, kan då komma att drivas upp eftersom efterfrågan på kapital ökar. Detta skulle kunna få effekter även på de svenska räntorna i form av en situation liknande den i samband med ”Lehman-krisen” 2008 då bankerna avsevärt reducerade sin utlåning. Hur skulle då detta påverka den svenska bostadshyresmarknaden? Ökade finansiella kostnader kan åtminstone delvis kompenseras genom högre hyreskrav i det längre perspektivet, men annan finansiell oro eller kreditreducering är inte till fördel för den kapitalkrävande fastighetsmarknaden.

De flesta indikatorer pekar på att världen befinner sig i en lågkonjunktur. En säker indikator är generell efterfrågan och inflationstakt. Riksbanken anser enligt en nyligen genomförd bedömning att den globala efterfrågan är låg, samt att även den svenska efterfrågan påverkas av omvärlden, vilket innebär att Riksbankens styrränta kommer att bibehålls på en låg nivå.

De senaste månaderna har Riksbanken sänkt styrräntan från 2 % till 1,5 %, och denna nivå förväntas kvarstå en bit in på 2013. Riksbanken har därför reviderat sina ränteutsikter från december förra året med en nedskrivning om nästan 0,5 procentenheter.[1] Man har således på ganska kort tid blivit avsevärt mer negativ till konjunkturen de närmaste åren. Oljepriset är en insatsvara som är viktig för världsekonomin och inte minst för många aktörer på fastighetsmarknaden. Under de senaste tre åren har priset för olja stigit, visserligen från relativt sett låga nivåer, men med den tilltagande oron i arabländerna finns det en risk att oljepriset stiger ytterligare till de toppnivåer som nåddes under mitten av 2009. För att nå dit krävs en prisökning om ca 15 %,[2] vilket inte är helt osannolikt om oroligheterna i de oljeproducerande arabländerna fortsätter. Jag tänker då främst på de politiska brösttonerna från Iran. Om oljepriset fortsätter att stiga kan detta leda till ett högre kostnadsläge för den svenska bostadshyresmarknaden. Detta kan dock på längre sikt kompenseras med högre hyror.

Den svenska bostadshyresmarknaden har visserligen genomgått en juridisk översyn med viss liberalisering av hyressättningsprinciperna, men denna utveckling sker relativt långsamt. Hyresgästkollektivet och vissa av dess representanter har aktivt motarbetat högre hyreskrav som skulle kunna utgöra ett positivt incitament för ökad nybyggnation. I perspektivet som Riksbanken diskuterar i sin ränteprognos, som sträcker sig en bit in i 2013, finns således inga skäl att förvänta sig några avsevärda förändringar i den sedan tidigare rådande låga bostadsproduktionen i landet.[3]

Efterfrågan på hyresboende bedöms som fortsatt hög, i synnerhet från yngre och äldre invånare.[4] Dessutom kan en möjlig ökad invandring, från såväl krisområden utanför Europa i form av flyktinginvandring och invandring av humanitära skäl som arbetskraftsinvandring från andra EU-länder i kris, komma att innebära en ännu högre efterfrågan på hyresbostäder i Sverige.

I maj 2009 blev det tillåtet med den nya upplåtelseformen ägarlägenheter i Sverige. Det innebar en utökning från de tidigare tre olika bostadsformerna i flerfamiljshus; bostadsrätt, hyresrätt och kooperativ hyresrätt. Kooperativ hyresrätt är inte någon vanlig upplåtelseform och kan i det närmaste beskrivas som en hyresrätt med hyresgästerna som kollektiva förvaltare, och en fast kapitalinsats för varje separat bostad som återbetalas med i stort sett samma belopp vid avflyttning.

Det har nu förflutit 2,5 år sedan möjligheten med ägarlägenheter introducerades, och vad som förväntades bli en attraktiv bostadsform har inte alls visat sig vara så efterfrågad i realiteten. En av anledningarna till att bostadsminister Mats Odell arbetade så hårt för att införa ägarlägenheter var att de sågs som ett verktyg för att lösa upp de politiska knutar som finns på bostadsmarknaden, i synnerhet i storstadsområdena, och bland annat skapa en friare hyressättning på hyresmarknaden (1). Tanken var att kringgå den sedan årtionden inflammerade debatten om marknadshyror inom ramen för bruksvärdessystemet för hyresrätter.

I en nyligen publicerad studie kartlades varför ägarlägenheter varit så trögstartade på marknaden (2). Sammanlagt 14 personer inom tre olika branscher intervjuades; producenter (byggare), mäklare samt sakkunniga eller opinionsbildare. Denna intervjugrupp delades upp i producenter som valt att uppföra ägarlägenheter respektive producenter som valt att inte göra det. På samma sätt delades mäklarna upp mellan de som sålt ägarlägenheter och de som inte gjort det. På detta vis försökte författarna fånga in alla de olika perspektiv som kan tänkas förekomma bland marknadens aktörer. För att även få med det institutionella perspektivet och få perspektiv på de förutsättningar som råder intervjuades även både sakkunniga och opinionsbildare.

Studiens slutsats är att behovet av den nya upplåtelseformen är begränsat då ägarlägenheten inte tillför någon distinkt positiv egenskap. Att bygga ägarlägenheter innebär helt enkelt inte något större mervärde jämfört med tidigare. Författarna pekar också på att upplåtelseformen är en politisk konstruktion och inte i tillräckligt hög grad anpassats till de behov som finns på marknaden. De producenter som trots allt valt att uppföra ägarlägenheter har fattat dessa beslut baserat på faktorer som förmånlig finansiering, läge på projektet eller kultur i området.

Om man jämför de tre upplåtelseformerna utifrån uppställningen nedan blir det tydligt vilken marginell skillnad som råder mellan bostadsrätt och ägarlägenhet. Inom ramen för bostadsrätten är det möjligt att i princip skaffa sig samma möjligheter som gäller för ägarlägenheter. Om ägarlägenheter skall bli en framgång måste således skillnaden mot bostadsrätter bli större. Dessutom måste marknadens aktörer utbilda sig. Som i alla investeringssammanhang är aktörer skeptiska mot okända företeelser. Varför investera i något nytt när fördelarna inte är tillräckligt tydliga?

(1) Se bland annat Fastighetsvärlden (webbupplaga), http://www.fastighetsvarlden.se/notiser/odells-expert-om-agarlagenheter/, hämtad den 23 januari 2012
(2) Aho, Sara; Jonsson, Sebastian, Ägarlägenheter: En fallstudie i implementering av marknadsbyggande aktiviteter, Företagsekonomiska institutionen, Stockholms universitet, 2011

Det moderna uttrycket Corporate Social Responsibility (CSR), som avser företagens samhällsansvar, är inte något nytt påfund som många kanske tror utan snarare ett nytt namn på en uråldrig företeelse. I detta månadsbrev kommer jag att ta upp den historia bakgrunden till denna företeelse samt hur man kan kategorisera företag utifrån samhällsansvar idag.

Förr i tiden benämndes samhällsansvar filantropi, och denna typ av verksamhet utövades ofta av ansvarskännande och förmögna privatpersoner såsom konsul Oscar Ekman. Ekman verkade som affärsman i Göteborg och omnämns som grosshandlare, politiker, donator och just filantrop. Ekman deltog med intresse i alltifrån omsorg om de egna anställda, bland annat på Säteriet Bjärka-Säby, till stora projekt som Göteborgs högskolas tillblivelse och ansvarsfull rusdrycksförsäljning. Filantropi uppfattades som en naturlig omsorg om behövande samt allmänt samhällsansvar som välbeställda åtog sig i en tid då det inte fanns något väl utbyggt offentligt välfärdssystem.

Kristendomen, liksom övriga stora religioner, förespråkar även en omsorg om de behövande. I 1800-talets Sverige var en god medborgare även en god kristen och således en person som var villig att dela med sig av sitt överskott.

Fotografi på konsul Oscar Ekman. Källa ekmanstiftelserna.se, hämtat den 12 december

I takt med välfärdsstatens utbyggnad i Sverige och i övriga västvärlden avtog behovet av privata välgörenhets- och allmänna samhällsansvarsprojekt. Det tidigare privata samhällsansvaret började successivt finansieras med skattemedel och en allt mer omfattande offentlig sektor. I viss mån förändrades samtidigt välgörenhet från ett selektivt system, då endast ett fåtal var berättigade till understöd, till ett generellt system där alla är berättigade till understöd. En intressant jämförelse är det svenska bruksvärdessystemet. Det finns således en politisk dimension i välgörenhet. Det gemensamma drivs främst som ett socialistiskt perspektiv medan det neoklassiskt liberala synsättet, som förespråkats av bland annat Milton Friedman, är att privata företag inte skall bedriva välgörenhet. Ur ett socialistiskt perspektiv är välgörenhet det offentligas ansvar och ur ett neoklassiskt liberalt perspektiv är företagens ansvar att ge ägarna maximal avkastning på det egna kapitalet och ingenting annat.

Under senare år har Corporate Social Responsibility som det heter på nysvenska, översatt till samhällsansvar på gammalsvenska, emellertid blivit en realitet för allt fler företag. En frekvent diskussion i sammanhanget handlar om huruvida företagen är genuint intresserade av välgörenhet och ansvarstagande eller om det enbart rör sig om marknadsföring. Man brukar dela in företag i olika kategorier beroende på hur väl utvecklade deras samhällsansvar är och hur integrerat detta är i verksamheten.

Organisationer med lägst grad av CSR är de som endast utför det som lagstiftningen stipulerar, exempelvis genom att följa anställnings- och löneavtal. Den andra kategorin är organisationer som gör någonting utöver lagstiftningens grundnivå, till exempel i form av donationer eller att man ställer specifika krav på underleverantörer och anställda. Den tredje och högsta kategorin av CSR-företag är de vars existens bygger på CSR, exempelvis allmännyttiga företag eller företaget Body Shop, vars grundare aktivt ville ta avstånd från bland annat djurtester. Ett etiskt förhållningssätt ingick sedan i företagets affärsidé.

Inom fastighetsbranschen, som har en tydlig geografisk förankring, finns många möjligheter till CSR, bland annat genom att agera för ett gott lokalsamhälle på den ort man är etablerad på. Detta kan ske inom exempelvis brottsbekämpning, social integration eller stöd till lokala verksamheter. Utöver detta kan man även bedriva mer allmän välgörenhet som Svenska bostadsfonden nu gör lagom till jul genom att stötta Barncancerfonden.

God Jul & Gott Nytt År tillönskas alla läsare av Svenska Bostadsfondens månadsbrev!