Blogg « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Bostadspolitiken efter valet – om något av de tre största partierna får bestämma

Blogg

Veckan efter valet råder fortfarande stor osäkerhet kring hur landet kommer att styras framöver på grund av ett valresultat som inte gav något tydligt regeringsalternativ. Det blev i stort sett dött lopp mellan de rödgröna och Alliansen, med Sverigedemokraterna som tungan på vågen. Inget av de större blocken vill dock samarbeta med Sverigedemokraterna.

I stället för att kommentera en möjlig bostads- och fastighetsmarknaden politik under den nya mandatperioden, när det i dagsläget är högst osäkert vilken regering landet får till slut, har jag valt att istället jämföra de tre största partiernas syn på bostadspolitiken. Logiskt sett kommer minst ett av dessa partier att få ett betydande inflytande över den politik som kommer att föras under de kommande fyra åren.

För att samla och åskådliggöra de viktigaste perspektiven har jag tagit fram en tabell med en beskrivning av de tre största partiernas bostadspolitik utifrån fem olika dimensioner. Som källa används partiernas respektive valmanifest. Dessa dimensioner är valda utifrån de politiska partiernas syn på bostadspolitiken och således förhållanden som skulle kunna vara beaktansvärda vid investeringar på denna marknad. Förutom att bostadspolitiken är mest intressant för läsare av detta nyhetsbrev är övriga fastighetsslag som kommersiella fastigheter och näringsfastigheter historiskt sett betydligt mindre politiserade områden.

Bostadspolitiska skillnader
Föga förvånande står socialdemokraterna för den mest detaljerade ambitionen med sin bostadspolitik. Här anges specifikt att allmännyttan ska vara aktiv både i byggande och förvaltning och man anger ett tydligt ställningstagande mot marknadshyror. I de övriga två partiernas skrivelser om bostadspolitiken nämns inte allmännyttan specifikt och endast Moderaterna anger, dock något kryptiskt, att förenklingar avseende regelverk ska genomföras. Det kan tolkas som att partiet inte är främmande för mer liberala hyressättningsprinciper.

I övrigt anger både Moderaterna och Sverigedemokraterna att de önskar genomföra förenklingar avseende uthyrning av bostaden i andra hand. Offentliga stöd för byggande lyfts fram av både Socialdemokraterna och Sverigedemokraterna, dock med ett större fokus på student- och äldreboende hos Sverigedemokraterna. Detta tydliggör en mindre marknadsliberal position jämfört med Moderaterna som verkar lämna betydligt mer öppet för att låta marknadskrafterna hantera bostadsbristen på egen hand. Socialdemokraterna är det enda partiet som specifikt lyfter fram tydliga åtgärder för att stävja handel på den illegala marknaden.

Bostadshyresmarknaden riskerar att förbli oförändrad
Vilken regeringskonstellation som slutligen tar makten är för tillfället (vid tidpunkt för publicering) mycket svårt att gissa. Som en av många bedömare har jag kommenterat möjligheten att forma olika allianser i detta till synes olösliga läge och det är minsann inte lätt.[1] Den regering som slutligen bildas riskerar att få en svag handlingskraft på grund av en hög risk att dess budget röstas ner. Och om slutresultatet blir en mycket bred regering kommer åsikterna att skilja sig så mycket att förhandlingar i viktiga frågor troligtvis drar ut rejält på tiden eller delegeras till ännu bredare parlamentariska utredningar.

Oavsett vilket av alternativen som inträffar kommer en betydande förändring av bostadspolitiken troligtvis inte stå högst på agendan i ett svårt politiskt läge där det finns större sannolikhet att nå framgång inom andra viktiga områden. Mitt grundtips är därför att de politiska förutsättningar som gäller idag på bostadshyresmarknaden i stora drag kommer att fortsätta gälla även framöver.

Bostadspolitiken enligt de tre största partiernas valmanifest

Socialdemokraterna Moderaterna Sverigedemokraterna
Allmännyttan Aktiva allmännyttiga bostadsföretag för byggande och förvaltande Ej specifikt angivet Ej specifikt angivet
Hyresnivåer Nej till marknadshyror Förenkla regelverket för bostadsbyggande (om detta är hänförligt till hyresnivån för hyresrätter är inte tydligt) Ej specifikt angivet
Subsidier eller bistånd till hyresgäster Stöd till ”kompiskontrakt” Förenkla uthyrning i andra hand Förenkla för uthyrning av delar av bostaden
Subsidier till byggande Statligt stöd till byggande av hyresrätter i allmänhet och för ungdomar i synnerhet Ej specifikt angivet Investeringsstöd för ungdoms- och äldrebostäder, reducera kommunal fastighetsavgift för studentbostäder, möjliggöra enklare krav för studentbostäder
Illegal handel med hyreskontrakt Höja straffen för försäljning och kriminalisera köp Ej specifikt angivet Ej specifikt angivet

 

[1] SVT Nyheter, www.svt.se/special/pussla-ihop-politiska-styret, hämtat den 10 september 2018

Skrivet den 27 september, 2018 klockan 09:46

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Den illegala handeln med hyresrätter – på väg att bli etablerad?

Blogg

Under den senaste tiden har man åter intresserat sig för det man skulle kunna benämna missbruk av hyresrätter. Hyresnämnden i Göteborg rapporterar om att tvisterna kring så kallade svarta hyreskontrakt har ökat, det vill säga i detta sammanhang uthyrning i andra hand utan hyresvärdens medgivande. Denna typ av konflikter har ökat i sju av åtta hyresnämnder låter radions P1 meddela. Hyresrådet Lise-Lotte Wilkens vid hyresnämnden i Göteborg anger att denna typ av ärenden har ökat med drygt 25 procent (500 ärenden år 2015, 629 ärenden år 2017). Samma tendens meddelas från hyresnämnderna i bland annat Jönköping, Linköping, Malmö, Sundsvall och Västerås.

Det ökade antalet ärenden leder även till att man måste anställa mer personal. I Göteborg kommer man exempelvis att behöva anställa ytterligare ett hyresråd.[1] Vidare tog i november förra året biträdande justitieminister Helene Fritzon emot betänkandet Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning. I denna rapport identifierar man stora problem både med den otillåtna uthyrningen, samt även handel med hyreskontrakt. I rapporten föreslås att andrahandshyror överstigande förstahandshyran skall vara förbjudna och att det skall vara kriminellt att genomföra andrahandsuthyrning i vinstsyfte. Bryter man mot detta kan det leda till att förstahandskontraktet förverkas.

Även illegal handel med hyresrätter, det man i dagligt tal benämner svarthandel, har man i rapporten identifierat som ett stort problem som man med nya regler vill stävja. Kravet skall vara att de hyresgäster som vill genomföra ett lägenhetsbyte måste ha bebott sina respektive lägenheter i minst ett år. Vidare skall straffen skärpas för denna handel för både köpare och säljare och det skall åter bli kriminellt att köpa hyreskontrakt.[2]

Köpare och säljare håller tyst
Den retoriska logiken har tidigare varit att om endast försäljning är kriminellt föreligger möjligheten att en köpare läcker information om den illegala försäljningen. Därmed skulle man skapa insyn i den illegala marknaden. Denna förhoppning har uppenbarligen kommit på skam. Uppgörelser av illegal natur såsom handel med hyresrätter brukar benämnas Pactum Turpe, som brukar översättas med en neslig överenskommelse, det vill säga ett fult avtal. Det innebär att parterna på något sätt måste lita på varandra utan att kunna ta rättsstatens institutioner till hjälp som polis, åklagare och domstol, men ändå väljer att ingå överenskommelser och transaktioner. När det gäller illegal handel med hyresrätter föreligger ett ömsesidigt incitament att hålla tyst om affären. Vare sig köpare eller säljare är intresserade av att läcka information om den nesliga affär man gett sig i kast med, eftersom köparen i ett första skede med stor sannolikhet kommer vilja kunna sälja i ett senare skede.

En illegal marknad som är utbredd och accepterad
På alla reglerade marknader kommer en genuin marknad förr eller senare leta sig fram, som den utbredda svarthandel som förelåg på de flesta marknader i forna Sovjetunionen. De allra flesta aktörer vågar eller kan inte ge sig in på en svart marknad, men den som är villig att ta risken och som har kontakterna kan vinna avsevärda fördelar.

Man skulle kunna påstå att den svenska bostadshyresmarknaden präglas av två delmarknader, dels den legala hyresmarknaden där presumtiva hyresgäster snällt får stå i kö och vänta på sin tur till en bostad som kanske kommer passa dem någon gång i en allt som oftast ganska fjärran framtid efter de behov som då kan tänkas föreligga, dels den illegala hyresmarknaden där tillträde kan skapas omedelbart mot en viss risk och ersättning samt möjligheten till stora arbetsfria inkomster (andrahandsuthyrning för förstahandshyresgästen). Eftersom riskerna har bedömts som relativt små har denna marknad fått stort genomslag och samtidigt vunnit stor acceptans, vilket jag bland annat fick erfara under mitt avhandlingsskrivande. En av de informanter jag intervjuade sade följande på frågan om man kände till svarthandeln i Stockholm:

Den är så öppen, så den känner alla till. … Man pratar med kompisen på gatan … med det (problem med att hitta bostad) gör ingenting för då kan hon köpa en hyresrätt … Jag vet en som jobbar med det … Svartjanne (har) talat om … (att lägenheten är värd) om det var 600 000. 

/L. Vigerland, Homo Domesticus: En marknadsanalys av
bostadskonsumenters strategier och preferenser, 2007, sid. 250/

Om få har respekt för gällande regler kommer en alternativ marknad bli utbredd och etablerad och det är vad som skett under de år jag intresserat mig för hyresmarknaden för bostäder under de senaste 30 åren som boende, hyresvärd och bostadsforskare. Under dessa 30 år har jag sett förslag efter förslag läggas för att stävja denna svarthandel. Det finns fyra parametrar att laborera med: utbud, efterfrågan, (formell) prissättning och lagstiftning. De två senare tror jag föga på och jag har svårt att tro att de ”nya reglerna” kommer ändra på en marknad som i grunden är dysfunktionell.

[1] Sveriges Radio, kanal 1, den 23 april 2018
[2] SOU 2017:86

Skrivet den 26 april, 2018 klockan 17:39

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Finansiering för bostadsrätter kontra hyresrätter

Blogg

I förra månadsbrevet försökte jag förklara skillnaden mellan bostadsrätts- och hyresrättsmarknaden genom att resonera utifrån respektive marknads prissättning. I detta resonemang pekade jag på att marknadspriserna för hyresrätter, eller rättare fastigheter för hyresbostäder, inte samvarierar med marknadspriserna för bostadsrätter. Skälet till att jag ville förklara skillnaden är den senaste tidens prisnedgångar på bostadsrätter och den oro som naturligt nog infunnit sig på denna marknad. Mitt syfte var att visa att detta inte har hänt på hyresrättsmarknaden och i förlängningen peka på min gamla käpphäst om att det som onyanserat brukar benämnas ”fastighetsmarknaden” långt ifrån kan betraktas som någon homogen marknad. Det innebär att den prispress som uppmärksammats på storstädernas bostadsrättsmarknader inte haft någon motsvarighet på hyresrättsmarknaden.

Fastighetsmarknaden är mycket heterogen och består i stället av i.) olika upplåtelseformer som hyresrätt, bostadsrätt och de i Sverige nästan obefintliga ägarrätt och kooperativ hyresrätt, ii.) olika avsikter för nyttjande som exempelvis bostad, kontor, butik, industri, hotell etc., samt iii.) olika geografiska lägen, både makroläge som till exempel storstad, mellanstor stad, småstad och landsbygd samt även mikroläge som exempelvis innerstad, närförort, förort och förstad. Således måste varje påstående och resonemang om ”fastighetsmarknaden” tydligt avgränsas och definieras.

I detta månadsbrev fortsätter jag mitt resonemang om skillnaderna mellan hyresrätter och bostadsrätter genom att peka på de skillnader som föreligger avseende finansieringen av boendeformerna. Jag kommer att göra en jämförelse mellan bostadshyresrättsfastigheter och bostadsrättsfastigheter, och jag har då centrala lägen i någon storstad, exempelvis Stockholm, Göteborg eller Malmö, i åtanke eftersom dessa delmarknader i huvudsak varit i medialt fokus för prisnedgångarna. Skillnaderna och därmed resonemanget blir tydligare i högprisdelmarknader. Genom att ha någon av våra storstäders delmarknader i konkret åtanke blir därmed förståelsen förhoppningsvis bättre. Detta utesluter å andra sidan inte att även andra delmarknader har utsatts för prispress, dock har detta skett från avsevärt lägre nivåer.

Finansiering av hyresrättsfastighet

Fastighetsägande är en kapitalkrävande investering som för det mesta kräver extern finansiering, det vill säga någon form av bankrelaterad långivning. Finansieringen av en hyresrättsfastighet[1] sker genom att en eller flera delägare avsätter eget kapital samt upptar lånat kapital i en kombination som bedöms som lämplig och som är möjlig utifrån köparnas förutsättningar. Ofta brukar det lånade kapitalet uppgå till mellan 50 till 70 procent och ofta brukar investerarna låna kapital oavsett om köparen skulle kunna finansiera hela förvärvet med eget kapital beroende på resonemang om bland annat riskspridning. Det ter sig därför bättre att köpa två fastigheter med delvis lånat kapital och med lite olika attribut, exempelvis belägna på olika geografiska platser, i stället för att köpa en fastighet med endast eget kapital. Låt oss föreställa oss en fastighet som kostar 10 Mkr och en köpares eget kapital om likaledes 10 Mkr, där valet står mellan att köpa denna enda fastighet för 10 Mkr eller att avsätta 5 Mkr av det egna kapitalet och låna samma summa för att köpa ytterligare en fastighet värd 10 Mkr med en egen kapitalinsats på 5Mkr och lån på samma belopp för att fullfölja de båda köpen. I detta enkla exempel är det lätt att inse att det skulle vara fördelaktigt ur ett riskspridningshänseende att investera i de två fastigheterna med belåning i stället för att endast köpa den ena utan belåning.[2] Om räntan på det lånade kapitalet dessutom understiger avkastningen på investeringen föreligger det som brukar benämnas finansiell hävstång, det vill säga att det blir ekonomiskt gynnsamt att låna kapital till investeringen i stället för att endast finansiera denna med eget kapital. Räntan på det lånade kapitalet bestäms dels utifrån marknadens förhandenvarande förutsättningar, dels köparens ekonomiska soliditet och därmed möjlighet till framgångsrika förhandlingar avseende lånevillkoren. Vidare är oftast ägandet av en hyresrättsfastighet skild från boendet, det vill säga att ägaren inte är samma person som den som bebor lägenheten, vilket innebär vissa konsekvenser.

Finansiering av bostadsrätt                          

Finansieringen av bostadsrätter är uppdelat i två delar, dels fastighetens finansieringsdel, det vill säga bostadsrättsföreningens lån respektive egna kapital, dels bostadsrättsägarens finansieringsdel, det vill säga dennes lån respektive egna kapital. Bostadsrättsföreningen är i juridisk mening fastighetsägare, medan bostadsrättsinnehavaren är delägare i bostadsrättsföreningen med en rättighet att nyttja en specifik bostad i föreningen. Denna rättighet i en bostadsrättsförening är förenad med ett ekonomiskt förvärv. I bostadsrättsföreningen finns således två delar med skilda förutsättningar. Vid nyförvärv i befintliga bostadsrättsföreningar förändras som regel inte bostadsrättsföreningens finansieringsförutsättningar, utan det är bara den presumtiva bostadsrättsköparen som ställs inför spörsmål om finansieringen för den egna ”bostadsrättigheten”. I olika undersökningar och studier har det påvisats att bostadsrättsköparen i hög utsträckning har en vag uppfattning om den ekonomiska risk denna utsätter sig för via de ekonomiska risker som föreligger inom bostadsrättsföreningen. Dessa risker kan vara minimala, men det är ett faktum att risker de facto föreligger.

Eftersom bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavaren, förutsatt att denna är en fysisk person, underkastas olika skatteregler är det olika gynnsamt att belåna. Generellt sett är det mer förmånligt att belåna de enskilda ägarandelarna, eftersom dessa är avdragsgilla till 70 procent enligt nu gällande lagstiftning. Vidare är förmågan att framgångsrikt förhandla om lånevillkor ofta svårare för enskilda bostadsrättshavare än för bostadsrättsföreningen i sig eller för hyresfastighetsägare, eftersom villkoren är mycket avhängiga den enskilda bostadsrättsköparens allt som oftast relativt sett begränsade privatekonomi.

Stora skillnader i finansiering av olika boendeformer

Det kan således konstateras att de finansiella förutsättningarna för hyresboende och bostadsrätt skiljer sig åt. För hyresboende gäller att den som skall ansvara för finansieringen är en aktör som söker avkastning på ett investerat kapital. Avkastningen baseras på kassaflöden som under svenska förhållanden är relativt stabila, bland annat beroende på det svenska hyressättningssystemet som i egentlig mening är en hyresreglering. Fördelen med hyresregleringen är en viss stabilitet över tid, givet god efterfrågan på bostäder så att vakanser inte blir ekonomiskt besvärande. Hyresbostäders ekonomiska stabilitet och därmed relativt låga risk yttrar sig i kreditinstitutens bedömning av denna verksamhet som intressant att finansiera. Därmed föreligger även lägre låneräntor för hyresbostäder än för andra typer av fastigheter som kontor eller industrier.

För bostadsrätt gäller vissa finansiella förutsättningar för föreningen, andra för varje enskild medlem. Variationen i de finansiella uppläggen för varje enskild medlem kan skilja sig avsevärt. Bostadsrättsföreningens huvudsyfte är inte som för investeringar i hyresboende att skapa god avkastning, utan att bereda medlemmarna bostäder till en effektiv ekonomisk förvaltning. Denna förvaltning kan skilja sig avsevärt och innebär en viss risk, eftersom medlemmarna delvis avhänder sig ett eget ekonomiskt inflytande och ansvar till föreningens styrelse. Har man tur är denna styrelse professionell med alla medlemmars intresse för ögonen. Vidare innebär finansieringen av bostadsrätter en låg direktavkastning, det vill säga att det löpande kassaflödet är lågt i förhållande till det egna kapitalet. Detta brukar bostadsrättsinnehavare kunna acceptera just eftersom huvudsyftet inte är en placering, utan en bostad.

Låt oss ta ett exempel med en investerare som begär 4 procents ränta för en fastighetsinvestering, medan en bostadsrättsförening kan acceptera 2 procent, det vill säga hälften. En förändring i ränteläget med en procentenhet gör investerarens finansiella kostnader 25 procent dyrare, medan bostadsrättsföreningens finansiella kostnader ökar med 50 procent[3]. Ju lägre denna avkastning således är, desto större risk, det vill säga prisvariation, utsätter sig de enskilda medlemmarna för.

 

 

[1] Med fastighet i detta sammanhang avses även tomträtter, vilka i egentlig juridisk mening inte är fastigheter.

[2] Exemplen förutsätter att räntan på det lånade kapitalet inte överstiger avkastningen på det egna kapitalet.

[3] I exemplet bortses från skatteeffekter.

Skrivet den 29 mars, 2018 klockan 17:43

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Bostadsrätter vs hyresrätter

Blogg

Jag hoppas att 2018 har börjat bra! För egen del har jag återhämtat mig efter en jul- och nyårshelg som i vanlig ordning var mycket av det goda och mindre av annat – för mycket att äta och dricka och för lite sömn. Således är det rätt skönt att vara tillbaka i normala gängor igen.

Det sista månadsbrevet förra året valde jag att kommentera de pågående oroligheterna på ägarmarknaden, bostadsrätts- och småhusmarknaderna, i förhållande till bostadshyresmarknaden. Kontentan av resonemangen var att hyresmarknaden för bostäder inte påverkas av de oroligheter som sker på ägarmarknaderna, eftersom de utgör olika marknader med olika påverkansfaktorer. I det här månadsbrevet kommer jag att fortsätta detta resonemang utifrån övergripande statistik för 2017.

I diagrammet nedan finns de procentuella förändringarna för bostadsrättspriserna jämfört med de procentuella förändringarna för hyresnivåerna. Båda variablerna är för hela riket. Man kan ha synpunkter på att priser (marknadsvärden) ställs mot intäkter (hyror). Emellertid är intäkterna ett indirekt mått på kapitaliserade värden, eftersom intäkter/kalkylräntan ger marknadsvärdet. Som jämförelse kan nämnas P/E-tal för aktier. Det viktiga i diagrammet är dessutom att peka på de principiella skillnaderna för de båda marknaderna i den mån man de facto kan tala om två marknader (läs även gärna mina resonemang i månadsbrevet för december 2017 om fastighetsmarknadens heterogenitet).

Vid en jämförelse mellan de två kurvorna framgår en volatilitet för bostadsrätternas priser med uppgångar, som mest drygt 2 %, och nedgångar, med en relativt stor nedgång från och med augusti till december om cirka 8,5 %. Hyresutvecklingen å andra sidan präglas av en genomsnittlig uppgång om 0,7 % under hela året, vilket visar på denna marknads stabilitet. Hyrorna ligger som grund för bostadshyresfastigheternas marknadsvärden, och eftersom ingen avsevärd förändring skett i övrigt på denna marknad bör fastighetspriserna för bostadshyreshus ligga på marginellt högre nivåer motsvarande den kapitaliserade hyresökningen om 0,7 % som skett, eller åtminstone på oförändrade värden. På bostadsrätts-, och även småhusmarknaden, kan vi däremot konstatera en betydande förändring i form av fallande priser. Tendensen på den senare marknaden uppvisar liknande tendenser som på bostadsrättsmarknaden. Hyresökningen under 2017 syns knappt i detta diagram, eftersom den blir förhållandevis marginell, men den framgår som ett brott uppåt i kurvan vid tiden för de nya hyresnivåernas fastställande i april.

Detta är övergripande statistik och för hela riket, varför det föreligger avsevärda nyansskillnader, men poängen är att ägarmarknaden för bostadsrätter präglats av relativt stora prisförändringar, medan hyresmarknaden präglats av stabilitet i hyresnivåerna. Förklaringen till nedgången på bostadsrättsmarknaden är bland annat att staten aktivt har försökt hejda den långvariga prisuppgången på många geografiska ägarmarknader genom att bland annat införa amorteringskrav, krav på egen kapitalinsats samt ökade krav från bankerna avseende den så kallade återbetalningsförmågan (hushållsinkomsten i förhållande till kreditbeloppet).

En minskad prisuppgång för egenägda bostäder är vad statsmakterna eftersträvat med de prisdämpande åtgärderna, vilket man nu tycks ha lyckats med. Framtidsutsikterna under 2018 för hyresutvecklingen indikerar en moderat uppgång med tanke på att inflationen och räntorna är låga. Sannolikt kommer den att hamna omkring 1 % även om Fastighetsägarna kräver höjningar med upp till 3,5 % (Hyresgästföreningen, Hem & Hyra, Fastighetsägarna Sverige, hämtat den 21 januari 2018).

Den viktiga slutsatsen av resonemangen ovan är att ägarmarknaden är skild från bostadshyresmarknaden, eller annorlunda uttryckt; någon samvariation mellan marknaderna föreligger inte. Således finns ej heller någon koppling mellan de problem som nu finns på ägarmarknaden med bostadshyresmarknaden.

Skrivet den 22 februari, 2018 klockan 09:23

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

”Bostadsrättskraschen” och hyresmarknaden

Blogg

Ett av mina återkommande teman är att fastighetsmarknaden är mycket heterogen i olika dimensioner. Lite förenklat kan man se ”fastighetsmarknaden” från tre olika perspektiv: geografiskt läge, upplåtelseform och ändamål. För att exemplifiera detta kan nämnas två diametralt skilda kategorier inom varje perspektiv: Stockholms innerstad vs Norrlands inland, bostadsrätt vs hyresrätt, boende vs industri.

I vissa sammanhang brukar bostadsrätter och hyresrätter för boende betraktas som varandras substitut, exempelvis när man vill skapa en jämförelse mellan den fria bostadsrättsmarknaden och den reglerade hyresrättsmarknaden. För omkring tjugo år sedan använde jag mig av data från bostadsrättsmarknaden för att göra en uppskattning av hyresnivåerna på en hypotetiskt fri hyresrättsmarknad i Stockholms innerstad. Ett av mina antaganden var att boende i bostadsrätt och boende i hyresrätt i Stockholms innerstad utgör varandras substitut, vilket bland annat bekräftades av fastighetsmäklare vid tiden för undersökningen samt även vid tiden för min avhandling.[1] Jag kom då fram till att hyrorna i genomsnitt skulle öka med 100 % om hyresrättsmarknaden skulle släppas fri åt marknadskrafterna allena.

Även om bostadsrätter och hyresrätter kan jämställas för att möjliggöra undersökningar finns dock stora skillnader mellan de båda upplåtelseformerna. I den här krönikan kommer jag att peka på likheter och skillnader mellan boende i bostadsrätt och boende i hyresrätt för att visa vad en kris på bostadsrättsmarknaden skulle få för effekt på hyresrättsmarknaden.

Hyresvärden står för risken i hyresrätter

Boende i hyresrätt innebär för hyresgästen ett knippe nyttigheter som brukar benämnas som bruksvärde. Detta inkluderar exempelvis ett modernt kök, kaklat badrum och balkong. Till bruksvärdet hör däremot inte nyligen stamrenoverade avloppsstammar, eller ett nylagt yttertak, eftersom dessa betraktas som nödvändigheter för fastigheten och därför inte bidrar till bruksvärdet.

Den som står för dessa nyttigheter tillika risken i ägandet är hyresvärden. Hyresgästen och hyresvärden är åtskilda och har begränsad information om varandra så att hyresvärden exempelvis inte har full kännedom om hyresgästens faktiska betalningsvilja. För nyttigheterna erlägger hyresgästen en fast månadshyra som förhandlas fram, oftast på ett generellt plan.

Hyresgästföreningen förhandlar fram hyror för ett stort antal bostäder i stora bostadsbestånd med fastighetsägaren, ofta företrädd av fastighetsägarföreningen. Således sker ett fastställande av en generell hyresnivå för ett stort antal bostäder. För denna hyra åtar sig hyresvärden att svara för underhåll, administrativ och teknisk service, det vill säga administrativ och teknisk risk, avloppsstammarna kan ju gå sönder, samt den finansiella risken. Om hyresvärden får problem med sin finansiering drabbar det inte hyresgästen.

Skuldsättningen i hyresfastigheter för boende ligger ofta på 60 % eller lägre i Sverige. Värdet på hyresfastigheten baseras i huvudsak på en kassaflödesanalys, det vill säga en kapitalisering av nettointäkterna (rörelseresultatet), som endast påverkas om kostnaderna eller intäkterna skulle förändras.

Bostadsrättsmarknadens påverkan på hyresrättsmarknaden

Någon direkt koppling mellan bostadsrättsmarknaden och hyresrättsmarknaden finns inte, och dagens situation med fallande priser på bostadsrättsmarknaden påverkar inte nettointäkterna i hyresfastigheter. Om bostadsrättsmarknaden däremot skulle falla kraftigt finns det en möjlighet att fler hushåll väljer det helt plötsligt billigare bostadsrättsalternativet, vilket i förlängningen skulle kunna förorsaka en press nedåt för hyresnivåerna och därmed också hyresintäkterna. Detta skulle förutsätta avsevärda prisfall på bostadsrätter för att hypotetiskt motsvara den hyresmarginal som finns på grund av det efterfrågeöverskott som det fortfarande finns på de flesta orter och i hyggliga mikrolägen.

Den effekt man emellertid skulle kunna identifiera är att aktörer som är verksamma med omvandling från hyresrätt till bostadsrätt, eller bostadsrättsbyggare får avvakta med sina omvandlingar eller hyra ut bostäderna som hyresrätter tills nedgången i bostadsrättspriserna avstannat och priserna åter stabiliserats. Denna marknad är emellertid relativt marginell och har fokus i huvudsak på storstädernas allra mest exklusiva adresser och med relativt små procentuella vinstmarginaler. Att bostadsrättsmarknadens nuvarande prisnedgång skulle ha en direkt och avsevärd påverkan på hyresrättsmarknaden är däremot inte sannolikt.

Högre finansiell risk för boende i bostadsrätt

Boende i bostadsrätt å andra sidan innebär att ägaren och den boende oftast är samma person eller personer. Man utformar sitt boende mer i paritet med de egna önskemålen, i stället för det knippe av nyttigheter som för hyresrätt. Om bostadsrättsinnehavaren önskar ett kaklat badrum får denne ordna det efter egen förmåga. Bostadens faktiska utformande kommer att vara mer i linje med vad den boende faktiskt efterfrågar jämfört med det hyrda boendet med en standarduppsättning nyttigheter, liksom risken för tekniska och administrativa val.

Även den finansiella risken kommer att åläggas den boende själv. Det finns dels en finansiell risk i själva föreningen med dess belåning, och även en finansiell risk i själva bostaden med den individuellt utformade belåningen. Belåningen vid bostadsrättsinnehav medför alltså två olika riskexponeringar för den boende. De finansiella marginalerna är dessutom avsevärt lägre och därmed också mer riskabla.

Boende i bostadsrätter drabbas hårdare av finansiell osäkerhet

Låt oss anta att risken på de finansiella marknaderna skulle öka, exempelvis som vid 2008 då vi erfor en finansiell kris med finansiella åtstramningar från bankernas sida, eller om de politiska förutsättningarna för boende förändras, så att finansiering försvåras med exempelvis högre amorteringskrav. Detta skulle drabba bostadsrättsinnehavarna, men inte de boende i hyresrätt eftersom dessa de facto inte äger sina bostäder utan endast innehar en nyttighet av att hyra.

Det är heller inte hyresrättsboende som statsmakterna har fokus på i sin iver att strama åt den nationella ackumulerade belåningen, utan snarare ägare av bostäder, småhus och framförallt bostadsrätter i storstäderna där den senaste tidens prisökningar varit avsevärda. Finansiell volatilitet kommer därför att påverka bostadsrättsmarknaden i högre grad än hyresrättsmarknaden, och för de boende i hyresrätt kommer finansiell volatilitet generellt sett inte påverka boendet alls. Detta innebär sammantaget att en potentiell bostadsrättskrasch, i den mån vi kommer kunna tala om en ”krasch”, inte kommer att få någon avsevärd effekt på hyresrättsmarknaden.

Slutligen vill jag tillönska alla läsare av månadsbrevet en god fortsättning och ett riktigt gott nytt år.


[1] Undersökningen som skulle skatta marknadshyror i Stockholm publicerades under våren 1999 och min doktorsavhandling offentliggjordes den 20 maj 2007, http://libris.kb.se/bib/10434697, hämtat den 17 december 2017

Skrivet den 28 december, 2017 klockan 17:52

Författare: Lars Vigerland