Blogg « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Att investera i utsatta områden

Blogg

Under mitten av 1990-talet då jag själv ägde bostadhyresfastigheter i Stockholm, kom jag över ett erbjudande om att köpa ett fastighetsbestånd i Hjällbo i Göteborg. Om jag inte missminner mig bestod beståndet av fyra rejäla byggnadskroppar med uppskattningsvis omkring 200 lägenheter.

Även om jag inte kände till Göteborg förstod jag att detta var ett utsatt område redan på den tiden, men de ekonomiska kalkylerna var lockande. Jag kontaktade min bank som jag hade en utomordentligt bra relation till och presenterade mitt förslag. Till min stora förvåning tackade man nej, på inga villkor ville man inlåta sig i dessa fastigheter. På inga villkor!

Jag kunde inte tro att de menade allvar. Min erfarenhet av banken var att jag alltid kunde diskutera olika upplägg och min utgångspunkt var att om man från bankens sida ville minska riskerna begärde man helt sonika in mer eget kapital. Därmed kunde krediten alltid ordnas till någon nivå. Så var det dock inte i detta fall utan man avvisade helt mitt förslag.

Resonemanget från bankens sida var att dessa hyresgäster i alltför hög utsträckning var beroende av offentliga understöd, och därför inte erbjöd tillräcklig ekonomisk stabilitet. Min invändning var att hushållen hade en stark uppbackning just med offentliga stöd, och att detta kanske till och med innebar större säkerhet än de egna hushållsinkomsterna eftersom de var garanterade av kommunen. Banken gjorde emellertid inte samma bedömning.

Det slutade med att jag tvingades tacka nej till erbjudandet, men jag har aldrig släppt tanken på Hjällbo sedan dess. Jag har också noterat att det finns vissa fastighetsinvesterare som tycks ha specialiserat sig på utsatta områden och som är mer aktiva än andra när det gäller att investera i sådana områden.

Grundläggande analys visar mindre riskfylld bild
I liknande utsatta områden som exempelvis Rinkeby, Tensta, och Rosengård ligger medelinkomsten runt 14 000–15 000 kronor per månad. Biskopsgården i Göteborg ligger högst med en medelinkomst om drygt 18 000 kronor per månad. Medelåldern i dessa områden ligger på mellan 40 och 50 år,1 och den genomsnittliga hyran på omkring 925–1 500 kronor per kvadratmeter, vilket innebär en månadshyra om nästan 10 000 kronor för en standardtrea.2

De flesta hyresvärdar brukar begära en månadsinkomst om tre gånger hyran för att acceptera en hyresgäst, vilket betyder att en genomsnittlig ensamstående i området skulle ha råd med en bostad om ca 40 kvadratmeter, det vill säga ungefär 2 rum och kök. En familj med två inkomster skulle ha råd med en lägenhet om cirka 80 kvadratmeter, alltså ungefär 4 rum och kök. Resultatet av dessa övergripande analyser baserade på statistik framstår inte som avvikande eller iögonfallande riskabelt för bostadsbeståndet.

Områden med potential
Vad kan man idag notera om fastighetsaktörer aktiva i dessa utsatta områden? Om man tar del av artiklar om aktörer på denna marknad är resonemangen att storstädernas miljonprogramsområden är underprissatta och att det föreligger en god potential i dessa områden, då storstädernas avsevärda prisuppgångar ännu inte har slagit igenom här. De omvittnat höga renoveringsbehoven går att lösa med stordriftsrenovering. Dessutom menar vissa att ryktena om de fallfärdiga fastigheterna är en myt.

Innehar man många bostäder, vilket blir naturligt då byggnaderna ofta innehåller många lägenheter i enlighet med miljonprogrammens utformning, innebär detta en kostnadsreducering och renoveringarna för med sig stärkta driftsnetton. Därtill finns en viss potential till bostadsrättsomvandling. Skadegörelse hanteras med trapphusvärdar och olika insatser för att förhindra ovälkomna besökare samt att initiera engagemang hos hyresgästerna själva.3

Hur är det då med de riskabla hyresgästerna? Enligt aktörer på denna typ av marknader är den faktiska betalningsförmågan större än vad statistiken anger. Bland annat har man konstaterat att det är köer till och med till nyrenoverade lägenheter i dessa områden där hyresnivåerna ligger på nästan 1 500 kronor per kvadratmeter. De nuvarande kreditgivarna uppges vara positivt inställda till investeringar i förorten. Grattis till er som upptäckte denna potential och hade förmåga att genomföra era investeringar. Tiderna förändras och vi med dem!

Pixabay
Hyreshus (bilden har inget med artikelns hyreshus att göra, Pixabay, 15 januari 2016)

1) Hitta.se, 15 januari 2017
2) SCB, 15 januari 2017
3) Dagens industri, 6 december 2016; Mitt i Stockholm, 17 november 2016

Skrivet den 19 januari, 2017 klockan 12:01

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

USA-valet ger liten inverkan på hyresbostäder

Blogg

Det har nog inte undgått många att USA:s nye president är en fastighetsmagnat. Donald Trump kommer från en familj som sedan början av 1900-talet har bedrivit fastighetsaffärer. Det hela började 1905 när Donald Trumps farföräldrar började göra fastighetsaffärer i Bronx och Queens i New York. Farfar Frederick, ursprungligen Trumpf sedermera ändrat till Trump, dog 1918 och lämnade en relativt välmående verksamhet till farmodern Elizabeth.

Elizabeth hade som mål att driva verksamheten vidare för att sedan lämna över den till de tre barnen när de väl blivit myndiga. Emellertid var Donald Trumps far, Fred, så angelägen att påbörja sin affärsbana att han redan som omyndig började arbeta i det nystartade företaget Elizabeth Trump & Son. Elizabeth fortsatte i fastighetsverksamheten ända in på 1970-talet, då hon bland annat arbetade med att tömma tvättautomater på mynt i Trump-fastigheterna.

Fred Trump började som byggmästare på den amerikanska östkusten, och försåg bland annat den amerikanska marinen med bostäder. Med tiden övergick han dock mer till att verka som hyresvärd, och inriktade sig bland annat på bostäder med låg hyra. Den namnkunnige Donald påbörjade sin karriär inom bolaget 1968 och blev direktör 1974. 1980 byttes namnet till The Trump Organization, och Donald Trump fokuserade en viss del av verksamheten till Manhattan.1

Trump och den svenska fastighetsmarknaden
Detta var en kort historia om fastighetsdirektören Donald Trump. Vad kan vi då vänta oss för påverkan på den svenska fastighetsmarknaden av den nye presidentens politik? Fastigheter brukar i huvudsak påverkas av tre så kallade fundamenta: ränteläget, regionens ekonomi där fastigheten är belägen och demografi där fastigheten är belägen. En faktor som eventuellt kan tilläggas är utvecklingen på alternativa placeringsformer.

Jag kommer därför att kommentera aktiemarknaden, ränteläget, svensk ekonomi samt demografi. Jag börjar med aktiemarknaden betraktad som en till fastighetsmarknaden alternativ placeringsform. Ibland betraktas fastighetsmarknaden och i synnerhet bostadsmarknaden som en så kallad safe haven i förhållande till aktiemarknaden.

Förutspådda börsnedgångar uteblev
Aktiemarknaden reagerar snabbt på förändringar i världsekonomin, och till och med på förhoppningar inför framtiden innan de reella förändringarna skett. Den är därför en bra indikator även på flyktigt förändrade förhållanden för världsekonomin.

Före valet menade vissa analytiker att börsen skulle utvecklas sämre med Trump på presidentposten. Vissa förutspådde hela 50-procentiga nedgångar på de amerikanska börserna.2 Både den svenska och den amerikanska börsen har emellertid utvecklats positivt efter tillkännagivandet av Trumps valvinst.3 Både den amerikanska och den svenska aktiemarknaden har ökat med minst drygt 4 procent sedan valet för en månad sedan (4,45 % för S&P 500, 5,32 % för OMX Stockholm, 6,28 % för Dow Jones). Aktiemarknaden för hela världen har gått upp med dryga 2 % (2,43 % för Financial Times All World Index).

Hittills tyder alltså ingenting på några omvälvande förändringar på världens aktiemarknader som skulle kunna förorsaka ökad efterfrågan på alternativa placeringar som fastighetsplaceringar på världens fastighetsmarknader.

Normaliserade räntenivåer positivt för fastighetsmarknaden
Sveriges Riksbank påpekar att Trump kommer att få större möjligheter att genomföra sin politik eftersom representanthuset och senaten domineras av republikaner. Riksbanken har en bedömd räntebana med en reporänta som ligger fast på -0,5 % fram till början av år 2018, för att sedan långsamt stiga till nivåer över noll under 2020. Inga förändringar i Riksbankens prognos har skett efter valet av Trump.4 Emellertid har långräntorna stigit och skillnaderna mellan styrräntan och de långa obligationsräntorna är hög.

Trumps politik kan vara både inflationsdrivande genom olika aviserade projekt och skattesänkningar samt tillväxthämmande genom bland annat frihandelsbegränsningar.5 Återhämtningen i världens ekonomier bedöms stiga måttligt och den svenska ekonomin som bedöms som relativt stark fortsätter att långsamt expandera så att inflationsmålet om 2 % på lång sikt kan uppnås. Man aviserar emellertid möjligheten att reporäntan kvarstår längre än beräknat på minusnivåer. Studier på marknaden pekar mot att företag har fortsatt god tillgång till krediter,6 vilket är mycket positivt för den kreditintensiva fastighetsmarknaden.

Sammantaget kommer räntorna sannolikt att stiga framöver, dock från låga nivåer. Ur ett fastighetsperspektiv är en långsam uppgång till långsiktigt mer normala räntenivåer inte av ondo. Ökade kostnader, inklusive räntekostnader, kan normalfinansierade fastigheter kompensera sig för genom ökade hyresnivåer, givet att hyresnivåerna då inte överstiger en marknadshyresnivå. Detta kan ske på orter med låg efterfrågan, men på normalstora orter där det råder efterfrågeöverskott är risken låg för att ränteökningar skulle minska fastighetsvärdena.

Stark ekonomi och befolkningstillväxt talar för en stabil utveckling
Svensk ekonomi bedöms framöver som fortsatt stark, bland annat baserat på det som framförts ovan.7 Orter med ett varierat utbud och en varierad efterfrågan, utan att vare sig utbud eller efterfrågan skapats av någon enskild aktör vilket medför hög risk, kommer sannolikt att ha en stark ekonomi och en stark demografisk tillväxt även fortsättningsvis.8 Återigen är det alltså orter som redan i dag präglas av stark ekonomi som också i framtiden kommer att präglas av demografisk tillväxt och därmed en stabil och förhållandevis prisokänslig efterfrågan.

Sammanfattningsvis finns inga oroväckande tecken på att den så kallade Trump-effekten kommer att förorsaka några avsevärda förändringar på hyror eller fastighetsvärden på fastighetsmarknaden i Sverige, och i synnerhet inte på den svenska bostadshyresmarknaden. Vi kan således i relativt lugn koncentrera oss på de annalkande helgerna och tillönska varandra en God Jul och ett synnerligen Gott Nytt År!

1) Rozhon, Tracie, Fred C. Trump: Postwar Master Builder of Housing for Middle Class, dies at 93, The New York Times, 26 juni 1999, hämtad den 5 december 2016; ABC News, www.abcnews.go.com, Meet Donald Trump: Everything You Need To Know (And Probably Didn’t Know) About The 2016 Republican Presidential Candidate, 27 juli 2015, hämtad den 5 december 2016
2) Proffset: Så mycket rasar börsen om Trump vinner, Dagens Industri, www.di.se, den 17 mars 2016, hämtat den 11 december 2016
3) Avanza, www.avanza.se, sökning på flera olika tidsperioder bl.a. en vecka, en månad, tre månader, ett år, hämtat den 11 december 2016
4) Sveriges Riksbank, Penningpolitisk rapport, oktober 2016, www.riksbank.se, hämtad den 13 december 2016
5) Aktiebladet, www.aktiebladet.se, den 11 december 2016, hämtat den 13 december 2016
6) Sveriges Riksbank, Penningpolitisk rapport, oktober 2016, www.riksbank.se, hämtad den 13 december 2016
7) Sveriges Riksbank, Penningpolitisk rapport, oktober 2016, www.riksbank.se, hämtad den 13 december 2016
8) Demografiska rapporter: Sveriges framtida befolkning 2015-2060, Statistiska Centralbyrån, Rapport 2015:2, maj 2015, www.scb.se, hämtad den 13 december 2016

Skrivet den 23 december, 2016 klockan 13:52

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Nygamla förklaringsmodeller

Blogg

Efter att valmanskåren har fått säga sitt i presidentvalet i USA har många bedömare återigen uttryckt en förvåning motsvarande de yrvakna kommentarerna efter brexit. Väljarnas beteende har betecknats som närmast obegripligt, vilket ofta är fallet när val- och attitydundersökningar inte överensstämmer med de publikt legitima preferenserna.

Uppenbarligen har försöken att dumförklara Trumps väljare misslyckats, och det har inneburit att denna högnästa attityd successivt fått ge vika för en mer ödmjuk inställning efter valutgången. De tidigare beklagliga delarna av väljarna har man nu börjat ta på allvar och försök görs för att identifiera orsakerna till dessa ofattbara sympatier. Intressant nog går det att återfinna ett traditionellt höger- vänsterperspektiv i dessa förklaringsmodeller som även påverkar hur politiker i såväl USA som andra länder (exempelvis Sverige) kan komma att använda styrmedel som bostadspolitiken för att så att säga ”lösa problemet”.

De tydligaste exemplen på ett vänster- och ett högerperspektiv i den svenska debatten hittade jag nyligen hos två ledarskribenter: Björn Elmbrant på Dagens Arena (”Oberoende, radikal och progressiv”) samt Alice Teodorescu på Göteborgs-Posten (”Liberal idégrund”). Här får jag tillåta mig viss slarvighet i resonemanget genom att beteckna de båda ledarskribenterna som kort och gott vänster respektive höger. Detta är sannolikt en långt ifrån korrekt beskrivning av de båda skribenternas politiska utgångspunkter, men den är tillräcklig för att klargöra min poäng.

Björn Elmbrant för ett resonemang om att ”de politiska och mediala företrädare, som misslyckats med att förutse både Brexit och USA-valet, (bör) börja bedriva självkritik” och därmed ta valmanskåren på allvar och i grunden förstå deras faktiska attityder i stället för att smäda dem. Elmbrant fortsätter vidare till orsaken till de oönskade yttringarna med att påstå att ”Ett uppenbart skäl till demokratins kris är nyliberalismens grepp över dagordningen sedan 30-40 år tillbaka i tiden” (Elmbrant i Dagens Arena den 10 november 2016). Vari beviset för detta påstått uppenbara skulle bestå hinner Elmbrant inte redogöra för.

Alice Teodorescu för ett nästan identiskt resonemang som Elmbrant om den av ”etablissemanget” utpekade väljargruppen som av dessa uppfattas som ”demokratins bottenskrap”. Denna väljargrupps missnöje påstås av Teodorescu å andra sidan emanera från diametralt motsatta orsaker ” … när staten inte längre förmår fullgöra sitt kärnuppdrag på det sätt som människor förväntar sig, när fred, frihet och mat på bordet inte längre verkar självklart för att fokus ligger på genusdagis och ideologiskt renläriga museer …” (Teodorescu i GP, den 9 november 2016).

Således är man ense om verkan, men orsakerna är man diametralt oense om. Vi har nu kommit så långt att man från, oprecist uttryckt, etablissemangets sida accepterat och t.o.m. förstår väljargruppens missnöje, men orsaken därtill och därmed de nödvändiga åtgärderna för att hantera detta missnöje är väsensskild.
Tror man att missnöjets orsaker bland stora delar av samhället beror på nyliberalism finns botemedlet i att avveckla eller åtminstone i att begränsa marknaden. I ett bostads- och bebyggelsesammanhang motsvarar detta att lägga större resurser på stadsutveckling i utsatta områden, att bygga billiga (subventionerade) hyresrätter samt att resonera om bostaden som en social rättighet.

Tror man i stället att missnöjets orsaker beror på en världsfrånvänd identitetspolitik finns botemedlet i att frångå en kollektiv syn på människor, möjligtvis till förmån för ett möjliggörande av individuella livsval, inklusive individuella val på bostadsmarknaden.

Som i många andra frågor tycks olika politiska läger ta det utbredda väljarmissnöjet som intäkt för att respektive redan existerande världsbild och medföljande politik, även inom bostadsområdet, är den rätta. Således finns det all anledning att anta att det även framgent blir den politiska färgen på makthavarna snarare än något annat som styr den framtida bostadspolitiken.

Skrivet den 29 november, 2016 klockan 10:01

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Så påverkar regeringens nya investeringsstöd för hyresrätter

Blogg

På regeringens hemsida finns den något anspråksfulla rubriken ”Regeringen tillför förnyad kraft i rekordbyggandet bakom investeringsstöd”.1 Ordvalen är i sig intressanta. Förnyad kraft indikerar att det tidigare funnits tydlighet och beslutsamhet, rekordbyggandet är oklart vad som åsyftas, möjligtvis de så kallade rekordårens byggande inom ramen för miljonprogrammet mellan åren 1965 till 1975 även om det är ett tag sedan. Investeringsstöd har tidigare prövats i olika former, även som räntestöd.

Dock var de tidigare ymniga statliga subventionerna ett av skälen till de ekonomiska svårigheter regeringen försattes i med skenande kostnader under det tidiga 1990-talet under Göran Perssons tid som statsminister, varvid en uppstädning skedde bland de många stöden och subventionerna. Ambitionen då var att avskaffa stöden som betraktades som störande för en ”ren marknad”. Nu skall man uppenbarligen försöka igen med ett tidigare recept för att bringa bot på den stora bostadsbristen, bland annat med anledning av föreliggande behov av hyresbostäder för grupper med begränsad betalningsförmåga som unga, studenter och nyanlända.

Det som nu är i fokus och som presenterades den 29 september av den relativt nytillträdde och vid presentationen av förslaget mycket osäkre och velande bostadsminister Peter Eriksson, är ett investeringsstöd. Stödet kommer i huvudsak börja gälla från och med den 1 januari 2017 och omfattar nybyggnation av hyres- och studentbostäder. Det mest väsentliga villkoret är att det föreligger ett hyrestak som realt, ej nominellt, kommer ligga fast under en 15-årsperiod, så kallad presumtionshyra. I övrigt gäller vissa krav på hållbarhet avseende bland annat energiprestanda och värmeåtervinning (det är ju en miljöpartist som är bostadsminister numera), en blandning av bostadsstorlekarna i byggnaden samt rimliga och transparenta bostadsfördelningsprinciper.

Det är tydligt att ambitionen är att underlätta för mindre gynnade hushåll att ordna sin bostadsförsörjning. Låt oss därför ägna oss åt en av mina favoritsysselsättningar och konkret räkna på några jämförande exempel för att utröna de eventuella faktiska konsekvenserna av förslaget. Antagandena blir med nödvändighet ungefärliga, men de bedöms som rimliga och resultaten skall i huvudsak användas för en principiell diskussion.

Låt oss anta en nyuppförd byggnad för bostadsändamål med mindre lägenheter (i vårt exempel schablonlägenheten om 3 rok och 77 kvm) med fyra olika exempel utifrån de villkor som gäller för investeringsbidraget. Förutsättningarna gäller för 1.) Stockholmsområdet, 2.) Göteborgs- eller Malmöregionen och Stockholmsnära regioner, 3.) övriga kommuner med stabil befolkningstillväxt och övriga stora kommuner samt 4.) övriga landet. Investeringsbidraget är olika baserat på geografiskt läge beroende på respektive regions olika förutsättningar avseende bland annat markpriser. Detta ger fyra olika scenarier enligt tabellen nedan.

Tabell 1

Tabell 1, Sammanställning av nyckeldata för att analysera bedömt intresse för det föreslagna investeringsbidraget. På nedersta raden framgår om generellt intresse kan finnas, varvid framkommer att tendensen är att investeringsbidraget främst kommer att användas ute i landet.

Konklusionen av ovanstående tabell blir att en investering i ett traditionellt hyresboende i storstäderna inte kommer att löna sig med investeringsbidraget eftersom hyresnivåerna på den rena marknaden utan stödet är så höga att investeringsbidraget skulle utlösa ett slags hyrestak. Emellertid finns grund för intresse på mindre orter, både i demografiskt expanderande orter som Kalmar och Linköping samt i mindre orter som inte utmärker sig för någon tydlig expansion, exempelvis Alvesta och Borlänge.

1) Regeringskansliet, http://www.regeringen.se/pressmeddelanden/2016/09/regeringen-tillfor-fornyad-kraft-i-rekordbyggandet-genom-investeringsstod/, hämtat den 2 oktober 2016

Skrivet den 27 oktober, 2016 klockan 16:15

Författare: Lars Vigerland

Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Från nyutexaminerad ekonom till fastighetsägare

Blogg

Så här inför hösten tänkte jag ta tillfället i akt och berätta om varför jag personligen började intressera mig för att investera i bostadshyresfastigheter. När jag bestämde mig för att ge mig in i fastighetsbranschen för ungefär 25 år sedan var det inte ett självklart val.

År 1992 hade jag bestämt mig för att köpa min första fastighet med hyresbostäder. Fastigheten i fråga var belägen i Hammarbyhöjden, strax söder om Stockholms innerstad. Det var en förhållandevis liten byggnad med endast 12 bostäder, helt utan kommersiella lokaler. Hammarbyhöjden var vid den här tiden inget speciellt eftertraktat område. Underhållet var eftersatt på många av byggnaderna, området gav ett lite slitet intryck.

På grund av områdets eftersatta underhåll var hyrorna relativt låga. Bostäderna i huset som jag till slut köpte var relativt små med 1,5 rum och kokvrå med en boyta om 40 kvm samt balkong. På varje våningsplan låg två identiska lägenheter med spegelvänd planlösning. Byggnaden var uppförd på 1930-talet och i området fanns många s.k. barnrikehus. Stilen var traditionell funkis och saknade nästan helt dekorativa detaljer både in- och utvändigt. Fastigheten hade ett trivsamt och lugnt läge i en tallbacke och från lägenheterna högst upp hade man utsikt över Stockholms innerstad. Byggnaden hade emellertid inte genomgått någon genomgripande renovering sedan den byggdes, vilket hade sina för- och nackdelar.

Tidigt intresse för fastigheter
När jag köpte den här bostadsfastigheten var jag 28 år. Några år tidigare hade jag tagit min ekonomexamen från Stockholms universitet och jag hade provat på en del arbeten. En inriktning som intresserade mig särskilt var fastighetsbranschen. Fastigheter verkade spännande och en del byggnader tilltalade mig dessutom estetiskt. Jag visste emellertid inte vilken typ av fastigheter som jag skulle inrikta mig mot. Jag hade under flera års tid bokstavligen åkt land och rike runt på fastighetsvisningar och beställt massvis av prospekt avseende jordbruksfastigheter, skogsfastigheter samt en och annan bostadshyresfastighet, belägna i alltifrån Stockholms innerstad till småstäder på landet.

Jag hade dock vare sig utbildning eller kompetens för att ge mig in i jord- eller skogsbruksbranschen. Detta blev pinsamt uppenbart för mig då en fastighetsmäklare från Värmland ringde upp för att intervjua mig på ett mycket djuplodande sätt om vad jag hade för planer med den stora jordbruks- och skogsfastighet jag precis hade anmält intresse för. Efter att mäklaren hade grillat mig i vad som kändes som en evighet och då mina svar successivt blev alltmer enstaviga tror jag att han inlindat rekommenderade mig att stanna kvar i Stockholm. Hans rekommendation är jag i dag mycket tacksam för, även om jag som självsäker tjugoåring kände mig förtörnad över hans impertinenta frågor. Jag minns fortfarande hans namn.

Valet föll på hyresbostäder
Jag valde i stället att rikta in mig på hyresbostäder och när jag såg att byggnaden med de tolv lägenheterna var till salu kändes det som ett hanterbart projekt. Min pappa som var dåvarande VD på investmentbanken Carnegie hade själv erfarenhet av hyresfastighetsägande. Carnegie ägde fram till slutet av 1960-talet flera bostadsfastigheter bl.a. i Stockholm, men min pappa avrådde mig bestämt från att ge mig in på ägande av fastigheter med hyresbostäder. Han hade erfarenheter av gnällande hyresgäster som inte visar någon som helst förståelse för praktiska begränsningar i fastighetsförvaltningen. Jag gjorde dock som bångstyriga barn alltid gjort och trotsade min fars rekommendationer och köpte den där fastigheten i Hammarbyhöjden trots allt.

Det som tilltalade mig med just den här fastigheten var att den endast innehöll bostäder, vilket på den svenska hyresmarknaden innebär i det närmaste garanterad säkerhet i kalkylerandet av driftsnettot, eftersom både intäkterna och kostnaderna kan beräknas med stor precision, åtminstone på kort och medellång sikt. Dessutom låg fastigheten i Stockholm, som jag kände till mycket väl, samt i ett område som visserligen inte var hett eftertraktat, men som ändå var välbeläget med tanke på kommunikationer, service och trivsel. Hade jag själv kunna tänka mig att bo i en av husets lägenheter? Absolut! Fastigheten var visserligen i relativt dåligt skick, men huset kunde fortsätta förvaltas framöver genom att lappa och laga befintliga installationer.

Ett lagom första projekt
Husets totalyta var lite drygt 500 kvm, vilket inte kändes övermäktigt. Jag hade tittat på många andra fastigheter med jord och skog och med därtill hörande mangårdsbyggnader med avsevärt större boyta avsedd för endast en familj. Dessutom fanns goda möjligheter att med stor säkerhet beräkna nya hyror i händelse av renovering av byggnaden. Till slut kände jag mig säker på att detta skulle kunna vara en intressant investering och jag planerade även att påbörja en renovering av byggnaden, vilket påbörjades inom ett halvår efter köpet. Jag fortsatte med fastighetsinvesteringar efter detta och köpte ytterligare fyra hyresfastigheter. Jag investerade enligt samma princip: att köpa orenoverade fastigheter med en potential till förädling. Till slut hade jag fastigheter med totalt nästan 100 hyresgäster, både bostäder och lokaler.

Jag ångrade aldrig mitt beslut att köpa bostadshyresfastigheter. Jag ångrade däremot att jag sålde mina fastigheter, men det är en annan historia. Med detta vill jag tillönska alla läsare av Månadsbrevet en trevlig start på höstterminen!

Skrivet den 31 augusti, 2016 klockan 14:09

Författare: Lars Vigerland