Att investera i utsatta områden « Svenska Bostadsfonden Nyhetsforum
Lars Vigerland
Ek.dr fastighetseknomi

Att investera i utsatta områden

Blogg

Under mitten av 1990-talet då jag själv ägde bostadhyresfastigheter i Stockholm, kom jag över ett erbjudande om att köpa ett fastighetsbestånd i Hjällbo i Göteborg. Om jag inte missminner mig bestod beståndet av fyra rejäla byggnadskroppar med uppskattningsvis omkring 200 lägenheter.

Även om jag inte kände till Göteborg förstod jag att detta var ett utsatt område redan på den tiden, men de ekonomiska kalkylerna var lockande. Jag kontaktade min bank som jag hade en utomordentligt bra relation till och presenterade mitt förslag. Till min stora förvåning tackade man nej, på inga villkor ville man inlåta sig i dessa fastigheter. På inga villkor!

Jag kunde inte tro att de menade allvar. Min erfarenhet av banken var att jag alltid kunde diskutera olika upplägg och min utgångspunkt var att om man från bankens sida ville minska riskerna begärde man helt sonika in mer eget kapital. Därmed kunde krediten alltid ordnas till någon nivå. Så var det dock inte i detta fall utan man avvisade helt mitt förslag.

Resonemanget från bankens sida var att dessa hyresgäster i alltför hög utsträckning var beroende av offentliga understöd, och därför inte erbjöd tillräcklig ekonomisk stabilitet. Min invändning var att hushållen hade en stark uppbackning just med offentliga stöd, och att detta kanske till och med innebar större säkerhet än de egna hushållsinkomsterna eftersom de var garanterade av kommunen. Banken gjorde emellertid inte samma bedömning.

Det slutade med att jag tvingades tacka nej till erbjudandet, men jag har aldrig släppt tanken på Hjällbo sedan dess. Jag har också noterat att det finns vissa fastighetsinvesterare som tycks ha specialiserat sig på utsatta områden och som är mer aktiva än andra när det gäller att investera i sådana områden.

Grundläggande analys visar mindre riskfylld bild
I liknande utsatta områden som exempelvis Rinkeby, Tensta, och Rosengård ligger medelinkomsten runt 14 000–15 000 kronor per månad. Biskopsgården i Göteborg ligger högst med en medelinkomst om drygt 18 000 kronor per månad. Medelåldern i dessa områden ligger på mellan 40 och 50 år,1 och den genomsnittliga hyran på omkring 925–1 500 kronor per kvadratmeter, vilket innebär en månadshyra om nästan 10 000 kronor för en standardtrea.2

De flesta hyresvärdar brukar begära en månadsinkomst om tre gånger hyran för att acceptera en hyresgäst, vilket betyder att en genomsnittlig ensamstående i området skulle ha råd med en bostad om ca 40 kvadratmeter, det vill säga ungefär 2 rum och kök. En familj med två inkomster skulle ha råd med en lägenhet om cirka 80 kvadratmeter, alltså ungefär 4 rum och kök. Resultatet av dessa övergripande analyser baserade på statistik framstår inte som avvikande eller iögonfallande riskabelt för bostadsbeståndet.

Områden med potential
Vad kan man idag notera om fastighetsaktörer aktiva i dessa utsatta områden? Om man tar del av artiklar om aktörer på denna marknad är resonemangen att storstädernas miljonprogramsområden är underprissatta och att det föreligger en god potential i dessa områden, då storstädernas avsevärda prisuppgångar ännu inte har slagit igenom här. De omvittnat höga renoveringsbehoven går att lösa med stordriftsrenovering. Dessutom menar vissa att ryktena om de fallfärdiga fastigheterna är en myt.

Innehar man många bostäder, vilket blir naturligt då byggnaderna ofta innehåller många lägenheter i enlighet med miljonprogrammens utformning, innebär detta en kostnadsreducering och renoveringarna för med sig stärkta driftsnetton. Därtill finns en viss potential till bostadsrättsomvandling. Skadegörelse hanteras med trapphusvärdar och olika insatser för att förhindra ovälkomna besökare samt att initiera engagemang hos hyresgästerna själva.3

Hur är det då med de riskabla hyresgästerna? Enligt aktörer på denna typ av marknader är den faktiska betalningsförmågan större än vad statistiken anger. Bland annat har man konstaterat att det är köer till och med till nyrenoverade lägenheter i dessa områden där hyresnivåerna ligger på nästan 1 500 kronor per kvadratmeter. De nuvarande kreditgivarna uppges vara positivt inställda till investeringar i förorten. Grattis till er som upptäckte denna potential och hade förmåga att genomföra era investeringar. Tiderna förändras och vi med dem!

Pixabay
Hyreshus (bilden har inget med artikelns hyreshus att göra, Pixabay, 15 januari 2016)

1) Hitta.se, 15 januari 2017
2) SCB, 15 januari 2017
3) Dagens industri, 6 december 2016; Mitt i Stockholm, 17 november 2016

Publicerad 19 januari, 2017

Författare: Lars Vigerland

Senast publicerade inlägg

Mest lästa inlägg